Ринок землі: обережність не завадить

Вже з 1 липня в Україні має запрацювати повноцінний ринок землі. Відтепер землю можна буде продати чи купити – як, до прикладу, зараз продають і купують квартири. Будуть свої особливості, переваги, ризики. То як же діяти простій людині, щоб не втратити свою землю або свій шанс на прибуток?

Кінець мораторію – що далі?

Вже багато років в Україні діє мораторій на відчуження землі, який не дає можливості землевласникам повноцінно розпоряджатися своїми ділянками. Втім, з 1 липня 2021 року заборона на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення приватної власності буде поступово знята.

І що б не говорили політики-популісти, існування цього мораторію обмежувало людей в праві розпоряджатися своєю приватною власністю, що неприпустимо у демократичній державі. Станом на червень 2021 року ринку землі немає в Україні та ще у п’яти державах: Кубі, Республіці Конго, Венесуелі, КНДР і Таджикистані. Всі інші держави світу тією чи іншою мірою дають людям можливість купити чи продати земельну ділянку.

Наразі Міністерство аграрної політики терміново закінчує підготовку всіх потрібних документів для втілення реформи у життя, а ВРУ прийняла низку законів. Зокрема, відтепер повноваження зі здійснення контролю за використанням та охороною земель надано обласним державним адміністраціям та виконавчим органам сільських, селищних, міських рад. Також органи місцевого самоврядування отримують повноваження щодо зміни цільового призначення земельних ділянок приватної власності та затвердження детальних планів території за межами населених пунктів.

Все це означає, що аграрії України зможуть з 1 липня купувати сільськогосподарську землю без необхідності застосувати якісь схеми на кшталт емфітевзису, успадковування чи відчуження через банки і суди. Крім того, розрахунок за землю може здійснюватися лише в безготівковій формі, за нотаріальним посвідченням, через банківський перерахунок, офіційно, зі сплатою всіх податків. Це зроблено навмисно, щоб унеможливити «чорні» схеми масового скуповування земель.

З 1 липня 2021 року громадяни України можуть набувати право власності на земельні ділянки сільгосппризначення площею до 100 га. З 1 січня 2024 року таку можливість отримають також юридичні особи, власниками яких є українці. Вони зможуть купувати до 10 000 га землі. Заборонено продаж державних і комунальних земель. Відповідно до закону, питання, чи надавати іноземцям право купувати землю, вирішуватиметься на референдумі.

До речі, ще у кінці 2019 року аналітичний центр EasyBusiness провів дослідження, аби виявити, що насправді думають українські землевласники про ринок землі. З цією метою було опитано 500 землевласників – і 92% з них відповіли «так» на запитання про те, чи хотіли б вони самостійно вирішувати, як розпоряджатись своїм майном.

«В Україні за час дії заборони на продаж землі було незаконно присвоєно близько 5 млн га державних угідь, а всередині країни утворився тіньовий ринок обігу землі без сплати податків, офіційного працевлаштування та соціальних гарантій для людей. Політики обіцяли, маніпулювали, навіть їли землю на трибуні Верховної Ради України, лякали, що її вагонами вивезуть за кордон. Але найстрашніше – вони позбавили сім мільйонів громадян України їхнього конституційного права – права власності на землю», – заявив президент Володимир Зеленський.

Як захиститися

Роман Ткач, депутат Івано-Франківської обласної ради та колишній народний депутат України:

– Хочу порадити всім власникам земельних паїв зробити декілька важливих кроків, щоб захистити себе та свій земельний пай від можливих проблем:

1. Перевірте, чи в наявності Ваші документи на земельну ділянку (пай).
2. Якщо у Вас є державний акт на право власності на землю (пай) старого взірця (червоного кольору), слід звернутись в землевпорядну організацію, щоб виготовити технічну документацію для присвоєння кадастрового номера та зареєструвати її в системі земельного кадастру.
3. Якщо у Вас є державний акт на землю (пай) нового взірця (зеленого кольору) і він має кадастровий номер, варто перевірити, чи Ваша земельна ділянка зареєстрована та є в системі земельного кадастру. Ви можете зробити це самостійно на сайті www.map.land.gov.ua/kadastrova-karta.

Також ви можете звернутися в сільську раду (ОТГ) до землевпорядника за місцем розташування землі, який допоможе Вам перевірити, чи зареєстрована ваша ділянка.

Якщо Ви переконались, що ваша земельна ділянка має кадастровий номер та внесена до системи земельного кадастру, раджу також зареєструвати право власності на неї в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Такі дії допоможуть підготувати земельну ділянку для її можливого продажу у майбутньому або ж переконатися у тому, що продаж сусідських ділянок не нашкодить Вам.

І насамкінець. Останньою думкою у Вас має бути продаж паю. Чекайте, одержуйте орендну плату (яка із введенням ринку земель збільшиться в рази) і пам’ятайте: продати свій земельний пай Ви встигнете завжди. Не поспішайте!

Поспішати не варто

Ігор Фріс, народний депутат України від Івано-Франківської області:

– Перевага відкриття ринку землі в тому, що понад шість мільйонів власників земельних паїв та ділянок зможуть отримати право ними розпоряджатися. Це запустить ринок і одночасно не дасть земельним магнатам консолідувати дуже багато землі в одних руках. Для цього в законі прописані «запобіжники».

Ми надали можливість перших два з половиною роки купувати землю виключно фізичним особам. Юридичні особи зможуть це зробити з 2024 року, а щодо іноземців – це питання винесуть на референдум.

Щодо мінусів: наразі банки у порядку стягнення земельних ділянок, які передані в заставу, можуть отримувати ці земельні ділянки. За дворічний термін банк повинен відчужити цю ділянку, але проблема у тому, що законом наразі не передбачено, що буде, якщо банк цього не зробить і буде накопичувати в себе землі. Але маємо ще два роки, і поки запрацює ринок, поки банки нададуть кредити і люди заставлять свою землю – до того часу ми внесемо відповідні зміни і зможемо контролювати діяльність банків.

Ще однією проблемою є відсутність наразі деяких нормативних актів, які повинні врегулювати питання перевірки «білих коштів». Адже продаж землі буде відбуватися лише у безготівковому порядку, з обов’язковим підтвердженням належності походження грошей. І от ця перевірка все ще не врегульована, вона лише розробляється і мала б запрацювати до 1 липня.

Я б нікому не рекомендував поспішати й одразу продавати землю. Адже відкриється ринок, ціна на землю одразу почне рости, тож краще зачекати. Згадайте, скільки коштував біткоїн – і скільки він коштує зараз. Земля – це єдина річ, яка є фактично і стовідсотково нерухомим майном. Вона не згорить, вона не знищиться, вона завжди буде в центрі уваги цивільних правовідносин. Тож не поспішайте з продажем.

Земля має коштувати дорого

Сергій Васильченко, кандидат економічних наук, доцент кафедри теоретичної і прикладної економіки Прикарпатського національного університету:

Основна перевага ринку – товар отримує реальну ціну. Та ціна, яку сьогодні платять за землю через різні схеми, є дуже заниженою. Справжня вартість української землі має бути дуже високою, а не як зараз – кілька мішків зерна за оренду. Тож реформа, в першу чергу, в інтересах самих селян, власників паїв.

Реформа зачіпає якраз інтереси земельних олігархів, так званих лендлордів. Вони б і далі хотіли користуватися чиїмись паями, платячи за це мішком зерна. А платити реальну ціну землі, купувати її вони якраз не хочуть. Тому і маємо зараз всі ці протести проти відкриття ринку землі. Спекуляції на тему «фермери підуть з торбами» – це просто несерйозно.

Звісно, має бути адекватне державне регулювання цих питань, має бути якийсь земельний банк, а фермери повинні мати переважне право на викуп своєї землі, на кредити на це під низькі відсотки. Але ці речі прийняті у всьому світі, ми запозичуємо відомі найкращі практики і просто втілюємо їх у себе, це напрацьовані механізми. Бо наразі Україна – десь у хвості світових держав, і це треба змінювати.

Прості прикарпатці від відкриття ринку землі отримають більше переваг, ніж недоліків. Ринок – це така цікава річ, яка визначає ціну всьому. Власники землі від цього виграють, ті, хто ці землі обробляє, також виграють. Ви зможете офіційно продати землю або дати її під заставу і отримати кредит на техніку чи ще на щось. Звісно, і без ризиків нікуди – але для цього і повинна існувати держава, грати на ринку роль арбітра і встановлювача прав. Якщо цього не буде – то це вже питання не до реформи, а до самої держави. Роль економістів – втілити якісну реформу, а не захищати її від мафії, для цього є чимало відповідних структур.

Я вважаю, що українська земля має коштувати чимало. Адже у нас – найкращі ґрунти у світі. Я якось проїжджав через Польщу, дивився на їхню землю – там пісок із глиною, росте одна картопля. І при цьому гектар землі зараз там коштує 11 тисяч євро. У нас має бути значно дорожче, і я переконаний, що згодом так і буде. Тож не варто поспішати продавати свою ділянку. За кілька років її ціна може зрости в рази.