Купля-продажа земли сельскохозяйственного назначения: какие расходы несут продавцы и покупатели наделов

Уже завтра, 1 июля, в стране откроется рынок земли. А это значит, что собственники сельскохозяйственных наделов смогут свободно их продать, а любой желающий гражданин Украины — купить. Однако такие сделки и для продавцов, и для покупателей будут иметь налоговые последствия. Какие расходы будут нести и те, и другие — разбирался «Минфин».

Какие налоги платит продавец при продаже сельхозземли

По общему правилу при отчуждении земельного участка сельхозназначения продавцу придется заплатить 6,5% налогов и сборов:

• НДФЛ по ставке 5% от стоимости, указанной в договоре купли-продажи;
• 1,5% военного сбора.

Управляющий партнер «Kodex» Евгений Ковтуненко уточняет: налоги рассчитываются от цены, указанной в договоре купли-продажи. Но эта цена не может быть ниже оценочной стоимости такого земельного участка.

В начале этого года Госгеокадастр обновил информацию по этому показателю в разрезе регионов.

Виктор Мороз из Suprema Lex настоятельно рекомендует определять сумму сделки исходя из отчета оценщика, которого стороны могут пригласить для определения стоимости продаваемой земли.

«Если указать заниженную цену продажи земли без подтверждения ее соответствующей оценкой, то налоговая может в судебном порядке доначислить доход продавцу и обязать его доплатить налог с доходов физических лиц», — уточняет он.

Обязательные платежи придется заплатить еще до заключения сделки, налоговым агентом в данном случае выступит нотариус. Он передаст в налоговую сведения о том, что продавец получил доход от продажи земли и в каком размере.

Евгений Ковтуненко напоминает, что продавец обязан будет показать доход, полученный от продажи земельного участка, в годовой налоговой декларации.

«За непредставление или несвоевременное представление деклараций о доходах или включение в декларации искаженных данных виновный может быть оштрафован в первый раз на сумму от 51−136 грн (от трех до восьми необлагаемых минимумов доходов граждан). А если совершит такое же нарушение снова, заплатит от пяти до восьми необлагаемых минимумов (85−136 грн)», — поясняет он.

Однако многие продавцы смогут избежать уплаты налогов при соблюдении определенных требований.

Во-первых, продавец должен владеть земельным участком не меньше 3-х лет.

Во-вторых, речь идет о первой продаже в течение года.

Определённые требования выдвигаются и к самому участку:

• земельный пай, полученный для ведения фермерского хозяйства;
• до 2 га — для ведения личного крестьянского хозяйства;
• до 0,12 га — ведения садоводства.

«Если сделка не отвечает указанным критериям (владение землей менее 3 лет, продается участок большего размера, это вторая или более продажа за год), то налоги придется заплатить по полной», — уточняет Александр Минин, старший партнер К М Партнеры.

Также эта льгота распространяется на случаи, когда продаются участки, полученные в свое время безвозмездно из государственной или коммунальной собственности либо в процессе приватизации.

Например, речь идет о землях, которые выделялись соцработникам, АТОшникам и т. д. Так вот, если они будут продавать свои наделы (требования к их целевому назначению и размерам те же, что и указанные выше), налоги с полученных от продажи сумм им платить не придется.

Но в этом случае льготой может воспользоваться именно тот, на кого была оформлена такая приватизация. Если же участок продает, скажем, наследник, то ему уже придется платить налоги.

«Если земельный участок был продан с соблюдением требований, которые дают право продавцу не платить налоги, подавать налоговую декларацию ему не нужно», — говорит Александр Минин.

При заключении сделки купли-продажи земли также необходимо будет заплатить пошлину — 1% от стоимости, указанной в договоре, и вознаграждение нотариусу. Однако покупатель и продавец самостоятельно решают, кто будет нести эти расходы.

К определенным потерям продавцы все же должны быть готовы: собственники земли, которые решат ее продать, скорее всего, лишатся жилищных субсидий.

Сам факт продажи надела, конечно, не будет основанием для отмены субсидии. Но полученный доход будет учтен при расчете ее размера. По действующим сейчас правилам, право на получение субсидии имеют домохозяйства, чьи расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг превышают 15% ежемесячного совокупного дохода.

«Получатель субсидии обязан в течение 30 дней проинформировать структурное подразделение по вопросам социальной защиты населения о получении им или проживающим с ним членом семьи дохода свыше 25-кратного размера прожиточного минимума для трудоспособных лиц (то есть 56 750 грн.). Если этого сделано не будет, орган соцзащиты принимает решение о прекращении предоставления субсидии», — говорит Иван Омельченко, старший юрист Eterna Law.

Какие налоги будет платить покупатель сельхозземли

Сопутствующие расходы

Как правило, сопутствующие расходы при оформлении сделки купли-продажи — банковская комиссия за безналичный расчет за приобретаемый надел, оплата нотариальных и регистрационных услуг — ложатся на плечи покупателя.

«В целом сопутствующие расходы по одному участку могут превысить 13 тыс грн, а при срочности регистрации прав — и 18 тыс грн. Это средневзвешенные расчеты. Иногда затраты на осуществление операций по одному участку могут достигать тысячу долларов», — пишет в своем блоге эксперт по земельным вопросам ассоциации «Украинский клуб аграрного бизнеса» Эллина Юрченко.

Размер сопутствующих расходов будет зависеть от срочности оформления сделки и их количества (если покупатель сразу захочет сформировать земельный банк в пределах максимально разрешенного объема в 100 га).

Налог на землю

Новому собственнику земли придется платить земельный налог. Но это будет, скорее всего, уже в следующем году. Подлежащую к уплате сумму должны рассчитать налоговики. Результаты расчетов должны быть вручены лично землевладельцу до 1 июля, а сам налог необходимо уплатить в течение следующих 60 дней.

Но если вдруг «письмо счастья» от налоговиков не пришло, лучше не игнорировать проблему. Юристы знают немало историй, кода налоговая, например, просто прикрепляла уведомление об уплате налогов к дверям сельсовета, а если адресат потом не уплачивал налог, начисляла штраф.

«Если собственник земельного участка по каким-то причинам не получил от налоговой уведомление о размере начисленного земельного налога и реквизиты уплаты, во избежание разногласий ему стоит обратиться в налоговую и уточнить начисленный размер земельного налога. Эту информацию также можно проверить в электронном кабинете налогоплательщика (для тех, кто имеет ЭЦП)», — говорит Евгений Ковтуненко из «Kodex».

К слову, собственнику земли лучше еще и перепроверить правильность расчетов. Возможность ошибки исключать нельзя, особенно сейчас, когда наделы могут массово менять собственника.

Плата за землю отнесена к местным налогам и, соответственно, устанавливается местными властями.

Ставка налога может составить:

От 0,3% до 1% от нормативной денежной оценки — для с/х угодий, нормативная денежная оценка которых проведена;

От 0,3% до 5% от нормативной денежной оценки единицы площади по области — для участков, нормативная денежная оценка которых не проведена.

От уплаты земельного налога освобождены:

• лица с инвалидностью первой и второй групп;
• многодетные семьи (воспитывающие трех и больше детей до 18 лет);
• пенсионеры (по возрасту);
• ветераны войны и «чернобыльцы»

Но эта льгота распространяется только на сельхозучастки размером:

• до 2 га — для ведения личного крестьянского хозяйства;
• до 0,12 га — для ведения садоводства.

Налог с дохода от передачи земли в аренду

Те, кто будут приобретать землю в инвестиционных целях, явно не захотят, чтобы наделы «простаивали». А потому начнут сдавать их в аренду.

С полученных от аренды доходов придется уплатить налог — 18% НДФЛ «плюс» 1,5% военного сбора.

Налоговым агентом в этом случае выступит арендатор.

«То есть, при аренде земельного участка у физического лица предприятие (которое является арендатором) обязано удержать и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога с дохода, исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды, но не менее законодательно установленной минимальной суммы арендного платежа», — уточняет Иван Омельченко из Eterna Law.

Если же участок сдается в аренду физлицу, арендатор должен самостоятельно отчитаться о полученных доходах и подать налоговую декларацию. То есть, в случае получения дохода в 2021 году, такую ​​декларацию необходимо подать до 1 мая 2022 года.

«Если физическое лицо — плательщик налога впервые получает доход от аренды земли в середине 2021 года, то первый налоговый период начинается со дня получения таких доходов. При этом, такой арендодатель самостоятельно начисляет и уплачивает налог ежеквартально, в течение 40 календарных дней, следующих за последним днем ​​отчетного квартала», — поясняет Иван Омельченко.

Покупка земли и жилищная субсидия

Покупателям наделов можно не рассчитывать на жилищные субсидии.

«С учетом последней информации, опубликованной в Минсоцполитики, теперь жилищная субсидия не будет назначаться, если кто-либо из состава домохозяйства или член семьи лица из состава домохозяйства в течение года перед обращением за субсидией купил земельный участок стоимостью свыше 50 тыс. грн», — говорит Евгений Ковтуненко.