Землю в Украине можно свободно продавать: стоит ли спешить

Что разрешено делать украинцам с землей

К открытию рынка земли Украина шла долгие годы, но мораторий все никак не могли отменить, продлевая его год за годом. Но уже с 1 июля 2021 года рынок земли все же начал постепенно открываться.

С 2002 года мораторий в Украине запрещал покупать и продавать землю сельскохозяйственного назначения. В Украине более 42 миллионов гектаров аграрных угодий, 27 миллионов гектаров – это паи, которые раздавали работникам колхозов еще в 90-х годах. Теперь после отмены моратория украинцы смогут свободно распоряжаться своими паями, чего раньше делать не могли.

До 2024 года физлица в Украине смогут приобрести до 100 гектаров земли, а с 2024 года юридические лица смогут приобрести до 10 тысяч гектаров. Но под запретом купли-продажи остаются государственные и коммунальные сельскохозяйственные земли.

Артур Гребенников, руководитель торговой площадки Аукционы.Prom, отметил, что новое законодательство предусматривает, что на открытых онлайн-аукционах через систему Prozorro.Продажи нужно продавать или сдавать в аренду именно земли государственной или коммунальной собственности. Важно, что такие сельскохозяйственные земли теперь можно только арендовать на торгах, а продавать их запретили до 2024 года.

То есть, землю, принадлежащую физическому или юридическому лицу, например паи, владелец может свободно продавать или сдавать в аренду удобным для него способом. Арендовать земли, принадлежащие государству, могут как компании (частные или государственные), так и ФЛП,
– отметил Гребенников.

И добавил: “Это должно хорошо повлиять на бизнес, ведь теперь предприниматели имеют доступ к большему количеству земельных участков, а процесс получения прав на них – прозрачный и понятный”.

Что изменится для фермеров

Ольга Матвеева, юрист и директор ОО “Бизнес-Варта”, объясняет, что владельцам земли, у которых права на земельные участки защищены, кроме купли-продажи им открывается дополнительный правовой механизм: они могут претендовать на кредитование для создания собственного аграрного бизнеса под залог земель сельскохозяйственного назначения. С точки зрения практики и реальности, это будет реализовать сложно по ряду причин:

• Людям дали право полноценно распоряжаться землей, которая является собственностью, но не научили как: министерство не создало и не популяризировало эффективных программ поддержки тех людей, которые готовы были бы взять на себя ответственность и начать бизнес (например, садоводство, семейные фермы). В идеале, это должны были бы быть прописанные алгоритмы действий и открытые рынки сбыта для начинающего фермера, который в собственности или в пользовании имеет землю с/х назначения и условия доступной финансовой поддержки такому лицу.
• Большинство владельцев паев еще не подтвердили и не защитили свое право на собственность. У части не присвоены кадастровые номера и не зарегистрировано право собственности в ЕРРП (реестре прав)
• Часть дольщиков, которые являются одними из потенциальных собственников земли, хотя и имеют готовую всю “земельную” документацию и присвоенные кадастровые номера на участки – столкнулись со спорными вопросами из-за несовершенной работы Госгеокадастра (например, есть участки, которые имеют нескольких владельцев, или же, это участки, не отображенные до сих пор на картах). Такие факты влекут за собой негативные последствия, среди которых и то, что владельцу земли предоставлено право быть участником рынка земли, но не предоставлена ​​возможность этим правом воспользоваться.

Какие запреты до сих пор действуют

С 1 июля 2021 года покупать сельскохозяйственную землю могут только граждане Украины. С 2024 года землю смогут покупать и юридические лица с ограничением до 10 тысяч гектаров в одни руки.

Иностранцы, а также предприятия, владельцами которых являются иностранцы, пока не смогут становиться владельцами украинских сельскохозяйственных земель. Впрочем, эта норма может быть отменена позже, ведь этот вопрос хотят вынести на референдум, который, правда, не известно, когда состоится.

Никогда украинскую землю не смогут покупать предприятия, владельцами которых являются граждане государства-агрессора или государства-оккупанта. Также покупать сельскохозяйственные земли не смогут люди, принадлежащие к террористическим организациям, и граждане и предприятия, в отношении которых Украина ввела санкции. Кроме этого, землю не позволят покупать предприятиям, в которых невозможно определить конечного собственника, или же если конечные владельцы предприятий зарегистрированы в оффшорных зонах.

Не стоит забывать и о том, что земли согласно закону нельзя покупать за наличные. Расчет может осуществляться только в безналичной форме за нотариальным удостоверением через банковский перевод с уплатой всех налогов.

Что будет с ценами на землю

Цены не землю определяют владельцы, но до 2030 года есть минимальный порог, ниже которого цена опускаться не будет. Минимальной ценой будет нормативная денежная оценка участка.

Ольга Матвеева, говорит, что сегодня, опираясь на нормативно-правовые акты, мы можем говорить, что цена продажи до 2030 года не может быть ниже 27 500 гривен за гектар.

Эксперты делают прогнозы, что повышение стоимости гектара земли мы будем наблюдать после 2024 года, в когда на рынок зайдут юридические лица. Несмотря на это, владельцам земли, физическим лицам следует помнить, что с 1 июля они не обязаны продавать свою землю. А спрос на нее может дать возможность получать высокую арендную плату и использовать ее как высоколиквидный актив для получения кредитования для начала собственного аграрного бизнеса в будущем,
– говорит Матвеева.

Эллина Юрченко, эксперт по земельным вопросам Ассоциации “Украинский клуб аграрного бизнеса”, говорит, что сейчас открытие рынка земли на цены никак не повлияет, цена будет незначительно выше нормативно-денежной оценки.

Мы рассчитывали, что в южных и восточных областях цена будет от тысячи долларов за гектар, в центральных областях цена на землю будет 2-2,5 тысячи долларов за гектар. А уже с 2024 года, когда на рынок будут допущены юридические лица, цена может вырасти на 30-40%,
– отметила Юрченко.

Она добавила, что можно не спешить продавать землю, ведь арендная плата на землю значительно выросла и даже семилетний договор аренды по стоимости равен продаже этого земельного участка. Поэтому на долгосрочной аренде владелец земли может заработать больше, чем на продаже.