Вільний ринок землі — продаж/купівля паю, ціна землі, переважне право, безоплатна приватизація та правки до закону про землю

Продаж земель сільськогосподарського призначення (закон 1423-IX) запустить капіталізацію малого та середнього агробізнесу та народить в Україні «земельних сотників». Холдинги зберігатимуть контроль за земельним банком через механізм оренди, а також викупу критично важливих для них земель за системою підставних чи близьких до них осіб. А тепер детальніше про роботу ринку землі і зміни, які слід у нього внести.

З 1 липня 2021 року я бачу кілька цікавих речей на ринку землі.

Перша — кількість угод купівлі/продажу сільськогосподарських земель наразі незначна. Наразі нараховується 3,5 тисячі земельних операцій із землею. За даними нашого проєкту, за добу укладено 164 угоди. Найбільше операцій здійснили на Полтавщині (22), Київщині (20) та Сумщині (19). Не здійснювались правочини цієї доби в Луганській, Миколаївській та Тернопільській обл. Від початку старту ринку землі найбільше угод було здійснено на Київщині — 555. Найменше наразі на Луганщині — лише 21 земельна операція.

Ціна 1 гектару сільськогосподарської землі

За даними Мінагрополітики, середня вартість 1 га сільськогосподарської землі за перший місяць коливається в межах 40 тис. грн за 1 га. За минулий тиждень (25 липня-1 серпня) відповідно до даних проекту «Ринок землі в Україні. Мапа земельних угод і цін на землю з 1 липня 2021 року», середня ціна земельних ділянок — 27 628 грн за га. Так, найвища ціна зафіксована на Київщині (43 859 грн/га), Житомирщині (42 908 грн/га), Одещині (38 691 грн/га) та Закарпатті (35 349 грн/га). Найнижча середня ціна в Запорізькій обл. — 13 452 грн/га.

Чому не сталося валу земельних операцій?

Декілька причин.

Перша — лише після ухвалення пакету земельних законів (1423-IX — про земельну децентралізацію та 1444-ІХ — про електронні аукціони) фактично перед самим запуском ринку землі презентували порядок перевірки покупця землі, оновлену процедуру реєстрації земельної ділянки та механізм підключення нотаріусів до «земельної бази», тож дедлайни для спокійної підготовки згоріли. Виконати їх за таких умов було неможливо.

Друга — через страусину позицію Мін’юсту в земельній темі і підготовці нотаріусів до вільного ринку (зокрема, їх підключення до земельної бази реєстрів) нотаріуси виявилися неготовими. Наразі 4313 нотаріусів отримали доступ до даних Державного земельного кадастру. Однак частка тих, хто реально здійснює реєстраційні дії із землею (посвідчують угоди щодо відчуження цих земель цільового призначення) незначна — за оцінками опитаних нотаріусів, близько 5% від цієї цифри. Зробивши помилку, нотаріуси ризикують втратити ліцензію.

Підстав для таких помилок у нотаріусів сьогодні вистачає, ось лише деякі з них:

• У Державному земельному кадастрі ще не повністю відображена інформація про корисні копалини (де вони є, хто є їх користувачем).
• Не всі права власності на землю зареєстровані юридично в Державному земельному кадастрі. Права власності на паї, які виникли до 2013 року, реєструються наразі за заявочним принципом, і щодо них немає принципу обов’язковості. Відтак часто трапляється наступне: такі земельні ділянки перебувають в оренді, договір укладений ще до 2013 го року, і в Державному реєстрі речових прав по сьогоднішній день право оренди може бути не зареєстровано. І якщо нотаріус проводить перевірку щодо наявності осіб з переважним правом на ту чи іншу ділянку, він нічого не може побачити, бо це в системі не зареєстровано. ТОБТО наразі жоден нотаріус із 100% гарантією не може перевірити до кінця наявність землі у потенційного покупця, бо даних про тих, хто купив до 1 липня 2021 року землі сільського господарського призначення, немає.
• Для нотаріуса не зовсім зрозуміло, як йому перевіряти чистоту коштів під купівлю землі у фізичної особи. Прямих роз’яснень для нотаріусів немає. Відтак, одні нотаріуси подають запити до Державної податкові служби України щодо зарплатні за рік-три. Але якщо у людини були накопичення раніше і не зберігалися у банках? І як перевірити їх чистоту?
• Не зрозуміло, де, наприклад, перевіряти (який вичерпний перелік для такої перевірки) осіб, які брали участь у терористичних операціях або могли бути учасниками якихось терористичних організацій.
• Існує і набір незареєстрованих дій, які нотаріус має робити. Наприклад, аби продати земельну ділянку, яка перебуває в постійному користуванні фермера, нотаріусу слід подати (окрім державного акту на право постійного користування земельною ділянкою) ще й документ про створення фермерського господарства з 1990-х років. Потрібен витяг з Єдиного реєстру, що таке фермерське господарство було створене і діє по сьогоднішній день. Тобто виконана умова, за якої ця земельна ділянка надавалася людині, отже ця особа може викупити ту земельну ділянку.

Тож нотаріуси чекають відточення всіх процедур.

Третя — наразі складно сказати, скільки ж ділянок і якої саме площі вже продано по Україні. Адже всі операції — це заявка наміру щодо продажу земельної ділянки, власне продаж та дарування.

А тепер про тенденції та інші цікаві побіжні питання до ринку землі.

инок землі — основні умови купівлі продажу сільськогосподарських земель

1. Придбати ділянку можуть лише громадяни України. Юридичним особам купувати землю заборонено до 2024 року.

2. Одна людина може купити не більше ніж 100 га в одні руки.

3. Переважне право придбати ділянки належить тим, хто орендує їх з 2010 року.

4. До 2030 року ціна землі не може бути нижчою за нормативну грошову оцінку.

5. Нотаріус повинен буде перевірити покупця: підтвердити його особу, дізнатися, чи не перевищує він ліміт володіння землею тощо.

6. Оплата за всіма цивільно-правовими угодами щодо сільськогосподарських земельних ділянок безготівкова.

7. Походження коштів для купівлі земельної ділянки має бути документально підтверджене.

Також заборонено продавати землю:

• державну та комунальну, а також ділянки, розташовані ближче ніж 50 км до держкордону;
• іноземцям до референдуму;
• росіянам та представникам терористів;
• офшорним компаніям.

 

Алгоритм продажу  земельної ділянки сільськогосподарського призначення

Документи для продажу сільськогосподарської земельної ділянки: для продавця та покупця.

Є два варіанти продажу земельної ділянки:

1.  якщо вона обтяжена переважним правом (у випадку наявності чинного орендного договору)
2. не обтяжена переважним правом (в такому разі процедура продажу і купівлі землі суттєво скорочується у часі).

Важливий момент для продавця земельної ділянки: якщо у вас є просто паперовий акт і ділянка не внесена в Державний земельний кадастр, то процес збору документів для продажу триваліший. Так, потрібно розробити документацію землеустрою щодо встановлення меж або інвентаризації ділянки, вносити ділянку у кадастр, і вже після цього за умови реєстрації права можна її відчужувати.

Відповідно до ст. 13 Закону «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», у разі, якщо до 1 січня 2025 року власник паю/його спадкоємець не оформить право власності на цю земельну ділянку, то земельна ділянка визнаватиметься незатребуваною, і її передадуть у комунальну власність територіальної громади, на території якої вона розташована.

Переважне право на продаж сільськогосподарської ділянки

Механізм переважного права детально виписаний ухваленим законом №1423 (2194), що вносить зміни до стаття 130 (Набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення) Земельного кодексу України.

Від моменту подачі нотаріусом до Державного реєстру речових прав заявки про намір продажу земельної сільськогосподарської ділянки пройде 2 місяці, якщо окрім орендаря є інший потенційний покупець.

Примітка: Теоретично ще може бути суб’єкт першої черги і особа, яка має спеціальний дозвіл на користування надрами на заявленій до продажу ділянці. Тоді її теж повідомляють про можливість викупу ділянки. Але наразі ці дозволи не відображаються у витягах з Державного земельного кадастру, тому вважається, що переважного права у них немає. Коли буде відображатися у витягах, тоді будуть суб’єкти першої черги, ті, хто має спецдозвіл.

Якщо орендар і пайовик погоджують процедуру продажу і зібрали весь пакет документів, сама процедура займе щонайбільше день. Аби отримати НГО та експертну оцінку, приблизно потрібно пару тижнів.

Що потрібно знати про переважне право:

1. Переважне право на викуп землі орендарем було в законодавстві й раніше — в Законі України «Про оренду землі» та Цивільному кодексі.
2. Переважне право наявне лише у орендаря, а тримачі договору емфітевзису його не мають.
3. Переважне право реалізовується тільки у разі продажу земельної ділянки. Якщо земля відчужується даруванням, внесенням до статутного капіталу чи іншим способом, переважного права в орендаря немає.
4. Власник має зареєструвати у нотаріуса намір продати ділянку не пізніше ніж за 2 місяці до дня укладення договору купівлі-продажу землі. При цьому навіть без реєстрації наміру орендар сам може повідомити власника про те, що має намір викупити його ділянку.
5. Після реєстрації наміру власника продати нотаріус зобов’язаний письмово повідомити про це орендаря.
6. Орендар може першочергово купити ділянку, якщо виплатить ціну, за якою вона продається. Тобто власник може продати ділянку іншому покупцю, не орендарю, лише дорожче від ціни, запропонованої орендарю.
7. Для реалізації переважного права орендар і власник повинні з’явитися до нотаріуса в дату і час, призначені для укладення договору. Якщо орендар не з’явиться до нотаріуса вчасно, вважатиметься, що він відмовився від свого переважного права.

Що слід виправити у механізмі переважного права?

Скасувати норму, яка прирівнює частину для присадибної земельної ділянки (так звані земельні ділянки для садівництва, індивідуального або колективного господарювання) до сільськогосподарської землі. В такому разі це означає, що власник будинку з садком чи городом у випадку продажу свого майна буде змушений пройти всю процедуру підготовки продажу ділянки з врахуванням переважного права. Це ж нонсенс, який кимось свідомо або просто за неуважністю був допущений.

 

Які податки стягуватимуться при купівлі/продажу землі?

Держава стягуватиме при купівлі продажу паю такі податки:

• податок на доходи фізичних осіб — 5% від зазначеної в договорі купівлі-продажу ціни на ділянку
• військовий збір у розмірі 1,5%.

При цьому обидва податки слід сплатити до моменту нотаріального засвідчення договору, відштовхуючись від зафіксованої в угоді ціни. Однак ця ціна не може бути нижчою за оціночну ціну, яку встановив уповноважений на оцінку землі Державний орган контролю.

Не сплачують ці два податки ті, хто отримав землю за ст.121 Земельного кодексу України (для ведення особистого господарства, не більше ніж 2 гектари).

Нотаріус отримує 1% від заявленої в угоді суми.

Порядок перевірки покупців та продавців землі

Відповідно до ст. 130-ї Земельного кодексу України, перевірку відчужувача (того, хто продає земельну ділянку) здійснює Держгеокадастр. А покупця перевіряє нотаріус  (фізичну та юридичну особу) земельної ділянки сільськогосподарського призначення, тобто набувача права власності на землю.