Нет кадастровых номеров и нечего покупать: как работает рынок земли в Украине
Несмотря на открытый рынок земли, украинцы пока не могут купить участки.
Владелец фермерского хозяйства “Ива” из Одесской области Артем Табалов за полтора месяца с момента открытия рынка так и не смог купить землю, передает Страна.
“Хотел оформить в собственность два участка. Объездил нескольких нотариусов в Одессе – никто не берется за такие сделки. Говорят, приходите позже. Якобы какие-то сложности с Госгеокадастром, хотя, может, просто решили взять паузу, присмотреться – рынок новый, внимания, в том числе со стороны властей, к нему много. Никто не хочет оказаться крайним”, – говорит Табалов.
Но “на паузе” сейчас не только нотариусы.
“В продаже пока очень мало земли, по крайней мере в нашем регионе”, – добавил Табалов.
“На рынке – полный штиль”, — подтверждает руководитель аграрного предприятия “Злато Таврии” из Херсонской области Игорь Йосипенко.
Как рассказал глава Ассоциации собственников Сергей Кулешов, ежедневно в ассоциацию обращается, минимум, 50 землевладельцев, которые сталкиваются с проблемами при продаже земли.
“Не знаю, изначально была такая задумка или так совпало, но в аккурат с начала открытия рынка земли заработал новый сервис Фонда госимущества по оценке. О нем уже ходят легенды – как оценивают недвижимость в разы больше реальной стоимости. Но по земле там особенно все жестко. У меня есть участок в 2 гектара, который я в свое время купил как землю под ОСГ (личное сельское хозяйство. На такие земли не распространялся мораторий – Ред.) по 2 тысячи долларов за гектар. То есть общий ценник – 4 тысячи долларов, или по нынешнему курсу меньше 110 тысяч гривен. Так вот система оценила его в 27 миллионов гривен, и получается, чтобы продать участок, мне нужно заплатить налогов больше 70 тысяч. Понятно, что продавать я не буду. Какой смысл отдать землю практически на налоги государству”, – говорит Кулешов.
По словам главы Союза украинского селянства Ивана Томича, с открытием рынка земельный кадастр фактически остался “дырявым” – многие паи не получили кадастровых номеров, их нужно дооформлять, а это время и деньги. На дополнительные платежи с собственников требуют до 400 долларов на гектар, а такие деньги есть не у всех. Этим уже пользуются многочисленные посредники, которые ездят по селам с “выгодными предложениями” для пайщиков.
“Предлагают скупать землю за полцены. Якобы по доверенности возьмут на себя всю бюрократическую волокиту и доплаты. И многие люди соглашаются. На рынке сейчас идет обкатка разного рода схем, в том числе с участием криминала, заинтересованного в легализации средств. Но власти пока проблем не видят. Хотя к осени, если ничего не изменится, селяне уже выйдут на улицы, ведь они поставлены в такие условия, что могут продать землю разве что за копейки”, — говорит Томич.
По данным Минагрополитики, на 16 августа в Украине было заключено чуть больше 7 тысяч сделок купли-продажи земли. Общая площадь угодий, которые сменили собственников – 14,8 тысячи гектаров. Больше всего сделок зарегистрировали в Полтавской (около 1,8 тысячи гектаров), Харьковской (1,7 тысячи), Днепропетровской (1,2 тысячи) областях.
Экспертов цифры по рынку земли, которому прочили бум после запуска, откровенно разочаровали.
“Это очень мало. Для сравнения: аграрные хозяйства средней руки имеют земельные банки по 50-60 тысяч гектаров, а крупные – от 100-150 тысяч. То есть то, что переоформили официально с запуском рынка, – это капля в море”, – говорит глава Экономического дискуссионного клуба Олег Пендзин.
Кроме того, по его словам, в статистику Минагрополитики попали все сделки по сельхозземле. В том числе те, что и ранее были разрешены, – скажем, по земле под личным сельским хозяйством (по бесплатным 2 гектарам), садовым участкам и др.
“Элементарный анализ статистики показывает, что продается в основном по 2 гектара. Это не паи, последние в Украине составляют порядка 4 гектар. То есть фактически рынок земли в обещанном формате так и не запустился. Скажу больше: если бы мораторий продлили, продаж земли сейчас было бы даже больше, чем с “рынком”, – говорит Томич.
Тот факт, что покупать особо нечего, подтверждают и сами аграрии.
“Предложение очень скромное, владельцы паев не спешат продавать”, – говорит фермер из Одесской области Артем Табалов.
О “паузе” на рынке нам рассказали также глава агропредприятия “Злато Таврии” Игорь Йосипенко из Херсонской области, владелец харьковской оценочной компании “Дельта-Консалтинг” Роман Рябов, руководитель профильной Ассоциации землевладельцев Сергей Кулешов и другие. Эксперты в один голос твердят: полноценного запуска рынка пока так и не произошло.
Причин, по которым рынок земли в Украине запускается со скрипом, несколько.
Первая — техническая. По словам Томича, многие селяне обнаружили, что их паи для рыночной продажи не годятся.
“Основная распаевка происходила до 2005 года, тогда как в Госреестре есть упорядоченная информация по земле с 2005 года. По большинству паев есть какие-то недочеты – то границы не оформлены, то с номером накладка, а то и вовсе земля нигде не числится. То есть нужно оформлять заново, а это время и деньги”, – говорит Томич.
По его словам, в среднем в правильное оформление нужно вложить порядка 400 долларов на гектар земли, и это только официальные платежи. Если же попытаться “ускорить” процесс, то будет еще дороже.
Но 400 долларов — это на некоторых участках до 30-50% их рыночной стоимости. Да и особых денег у селян на доплаты нет. Поэтому многие решили повременить с продажей.
Некоторые аграрии ждут, пока взлетят ценники на их участки.
По закону землю можно продавать не дешевле нормативно-денежной оценки, которая разнится от региона к региону. На 1 августа средняя цена, которая фигурирует в сделках, составила 26,8 тысячи гривен, что фактически соответствует нормативной оценке. Но намного ниже 40 тысяч гривен за гектар, которые накануне профильное министерство обещало рынку.
Как рассказывает Роман Рябов, по Харьковской области ценник с открытием рынка немного вырос, и в среднем землю сейчас продают по цене до 2 тысяч долларов за гектар. Но дела это особо не меняет – сделок намного меньше, чем ожидалось.
Вторая причина, по которой рынок земли забуксовал на старте, — “бунт нотариусов”.
“Я оббегал несколько нотариусов, которые бы взялись оформить сделку по земле, но пока таких в Одессе не нашел. Все отказываются, ссылаясь на сложности с доступом к информации к Госгеокадарстру”, – рассказал нам Артем Табалов.
По словам Сергея Кулешова, такие проблемы сейчас – по всей стране.
“Во многих райцентрах с населением до 50 тысяч человек нет ни одного нотариуса, готового взяться за оформление сделок по земле. Людям приходится ехать в областные центры, там попроще”, – говорит он.
Роман Рябов пояснил, что случился банальный сбой на уровне Госгеокадастра, и в итоге разрешения на подключение к системе получили не все нотариусы, которые подавали заявки. По данным Минагрополитики, всего заявки на доступ к системе подало порядка 5,2 тысячи нотариусов, и около 4,6 тысяч согласовано. Еще 600 нотариусов получили отказы.
Тем не менее вал отказов, по официальным данным, не настолько большой, чтобы заблокировать рынок земли.
Как рассказывают сами нотариусы, они пока решили присмотреться к новому рынку.
“Слишком много бюрократии и волокиты. На нотариусе – проверка легальности средств покупателя и его статуса, проверка самого участка. При этом все мы знаем о “двойниках” – когда под одним и тем же номером в базе могут быть несколько участков или, наоборот, один участок оформлен на разных собственников. Я на себя такой отвественности брать не хочу”, — рассказал нам нотариус из черниговской области, попросивший не называть его имени.
К слову, нотариусы “шифруются” не просто так. “Официальная рекомендация нотариальной палаты – не комментировать работу рынка земли, так как якобы журналисты задают много провокативных вопросов”, — рассказал нам нотариус.
Впрочем, в нотариальной палате эту информацию опровергают. В профильном объединении утверждают, что сейчас по все стране проходят конференции и обучающие семинары, которые позволят нотариусам вникнуть в тему. То есть проволочки с их стороны – временные,
Хотя, к слову, те нотариусы, которые уже берутся за оформление сделок, неплохо зарабатывают. С учетом нехватки предложения на рынке, они просят за свои услуги 15-20 тысяч гривен.
Третья причина — новая оценка недвижимости, в том числе сельхозземли.
“С конца июня начала работать новая система оценки недвижимости, в том числе земли. По земле там вообще перлы выдает. К примеру, пай к 4 гектара, который человек был готов продать по 1,5 тысячи долларов за гектар, система оценила в 1,5 млн гривен. С этой суммы, получается, и налоги нужно платить – 7,5% от экспертной оценки. Но это больше 110 тысяч гривен, тогда как реальная цена участка — порядка 160 тысяч гривен. Какой смысл продавать, чтобы все отдать государству. Я сам пробивал свой участок в 2 гектара, который когда-то купил по 2 тысячи долларов за гектар. Его сейчас вообще оценили в 27 млн гривен. То есть, если я вдруг захочу его продать, еще и должен государству останусь”, — рассказывает Сергей Кулешов.