100 гектаров сельхозземли в одни руки. Что делать бизнесу?

Июль 2021 был полон громкими событиями в сфере земельных правоотношений. Одна из самых обсуждаемых тем — открытие рынка сельскохозяйственной земли, а точнее, обращения так называемой товарки (паев).

Принятые законом 552-ІХ изменения относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения имеют много пробелов. Чего стоит только установленное ограничение (лимит) общей площади этих земель в 100 га, которые могут быть в собственности гражданина Украины до 01.01.2024 года.

Если до 1 июля гражданин имел в собственности 100 га сельскохозяйственной земли, то больше не получит?

Внесенные изменения четко регулируют этот вопрос: ограничение в 100 га не распространяется на общую площадь земельных участков, которые уже были в собственности гражданина Украины до июля 2021 года.

Хорошая новость для инвесторов и покупателей: с 01.07.2021 года можно начинать с чистого листа — +100 га к земельному банку.

Распространяется ли такой лимит на все виды сельскохозяйственных земель или только на «подмораторные»?

Как известно, мораторий касался не всех с/х земель, а только земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, земельных участков для ведения товарного с/х производства и земельных долей (паев).

То есть до «дня Х» (1 июля) не было установлено ограничения по общей площади сельхозземель в собственности гражданина Украины, не подпадающих под мораторий.

С июля такое ограничение установлено в 100 га. И, как видно, законодатель не «выдумывал велосипед», а просто установил общее ограничение на все с/х земли до 01.01.2024 года без определения, это «подмораторные» земли в прошлом, или с/х земли, и так бывшие в обращении. Хотя более логично было бы четко прописать, что лимит касается именно тех видов земель, которые были ранее «под мораторием». Можно пробовать, конечно, отстаивать эту позицию, однако на практике при проверке нотариусом общего объема земель в собственности и удостоверении договоров, вряд ли он поддержит такую идею расширенного толкования закона.

Ограничение должно ограничивать — так и получилось.

Будет ли строгая проверка?

Уже с 1 июля вступил в силу Порядок осуществления проверки соответствия приобретателя или владельца земельного участка с/х назначения. Он предоставляет широкий спектр полномочий нотариусу для осуществления такой проверки при удостоверении сделки по отчуждению сельхозземли — от проверки источников происхождения средств для приобретателя земельного участка до определения общей площади земельных участков сельскохозяйственного назначения путем проверки и сопоставления данных соответствующих реестров.

Очевидно, на практике следует ожидать достаточно детальную проверку. Но оставит ли без внимания нотариус, например, приобретенные гражданином земельные участки с/х назначения, целевое назначение которых на момент удостоверения нового соглашения уже было изменено? Время покажет.

Как быть с общей собственностью?

Если у вас возникла идея оформить земельный участок на жену или мужа в пределах 100 га, помните об общей совместной собственности супругов. То есть, приобретенный в собственность одним из супругов земельный участок будет учитываться и к вашему лимиту в пределах доли. А в общей совместной собственности презюмируются равные доли супругов (50/50), если иное не установлено договоренностью между ними (брачный контракт, договор о разделе имущества) или решением суда.

Исключением являются подаренные или унаследованные одним из супругов земельные участки. Они, согласно положениям семейного законодательства, рассматриваются как личная частная собственность одного из супругов.

А доверительная собственность является инструментом расширения земельного банка?

Сегодня много говорят о заключении договоров доверительной собственности с целью «превышения» установленного лимита. А вот земельный кодекс Украины четко говорит о том, что к доверительному собственнику переходят все права и обязанности собственника земельного участка с определенными ограничениями правомочий по распоряжению таким имуществом. К тому же, с момента заключения соответствующего договора у доверительного основателя прекращается право собственности на такой земельный участок.

Какой лимит для юридических лиц?

Интересно, что ограничение 100 га касается именно граждан Украины и включает все земельные участки с/х назначения. Предприятиям повезло больше: они могут приобретать «неподмораторные» сельхозземли в пределах 10 тыс. га, кроме земель для садоводства, а с 2024 — бывшие «подмораторные» тоже.

Однако гражданину Украины не получится «превысить» 100 га за счет доли в уставном капитале или паевом фонде юридического лица. Такое право собственности на долю является объектом проверки нотариусом в соответствии с утвержденным Порядком 637.

Есть ли варианты «обхода» лимита?

Понятно, что проще всего оформить право собственности на земельные участки на родственников и «дружественных» граждан Украины, которые могут документально подтвердить источники происхождения средств или других активов за счет которых приобретается такое право.

Также существует вероятный «рабочий» вариант получения земельных участков в ипотеку в качестве обеспечения обязательств должников по предварительно заключенным договорам займа.

Какие последствия ждут в случае «превышения» установленного лимита в 100 га? Есть несколько вариантов:

1. Отказ нотариуса в удостоверении соответствующего соглашения приобретения земельного участка сельхозназначения

2. Основание для признания сделки, по которой приобретается право собственности на земельный участок, недействительной в судебном порядке

3. Обращение органа, осуществляющего государственный контроль за использованием и охраной земель, в суд с иском о конфискации соответствующего земельного участка.

Поэтому ждем практической реализации уже открытого сегодня рынка сельскохозяйственной земли.