Кому це потрібно

Будь-яку сільськогосподарську землю в Україні, крім державної, можна вільно продавати і купувати з 1 липня 2021 року.

Де дивитися ціни, які ділянки користуються попитом, як оформляти угоди, скільки доведеться платити податків, коли найкращий час для продажу, як не натрапити на шахраїв – питань багато.

До того ж, наразі не все ідеально працює. Учасники процесу – власники, орендарі, фермери, агрохолдинги і нотаріуси – лише адаптуються до нових реалій.

Таку ж інструкцію редакція підготувала і для продавців, щоб вони могли ухвалювати зважені рішення і розуміли, до кого треба звертатися, де шукати необхідну інформацію та як не дати себе обманути.

Для кого це може бути корисно? Для будь-якого власника землі, який планує продати свій актив або може зіткнутися з цим в майбутньому, для їхніх спадкоємців та інших учасників ринку.

Які базові речі треба знати

Яка земля продається. В Україні 42 млн га аграрних угідь. На переважну частину – 41 млн га – з 2002 року до 1 липня 2021 року поширювалася дія мораторію на продаж.

Дві третини останніх – 27 млн га – це земельні ділянки (паї), розподілені у 1990-х роках серед 6,9 млн працівників колгоспів та колгоспних пенсіонерів. Саме цю землю тепер можна продавати і купувати.

Яка земля не продається. Під забороною залишаються купівля-продаж державних та комунальних сільськогосподарських земель.

Хто може купувати землю. З 1 липня 2021 року до 2024 року право на придбання землі буде тільки у фізичних осіб – до 100 га в одні руки. З 2024 року землю зможуть купувати і юридичні особи – до 10 тис га в одні руки.

Проте це не заважає юрособам купувати землю через фізосіб – 80-90% продажів землі відбувається на користь бізнесу.

Іноземці зможуть купувати українські землі тільки після ухвалення відповідного рішення на загальнонаціональному референдумі. Коли він відбудеться – не відомо. Незалежно від його результатів іноземці не зможуть купувати землю в 50-кілометровій зоні від державного кордону України.

Насправді це популістичний крок. Він базувався на твердженні, що український кордон розкуплять, і країна втратить територію. Реальність інша: ця норма буде знецінювати власність людей у 50-кілометровій зоні.

У кого пріоритетне право на купівлю. Таке право, за законом, має орендар.

З чого треба починати продавцю

Спочатку треба впевнитися, що актив готовий для продажу. Для цього слід перевірити документи на земельну ділянку. Що треба перевірити?

Перше. Потрібно перевірити наявність документів, які засвідчують право власності. Право на земельну ділянку може посвідчуватися такими документами.

✔ Державний акт на право власності. Державний акт про право власності на земельну ділянку видавався у 1992-2012 роках.

✔ Свідоцтво про право власності на нерухоме майно. У 2013-2015 роках на підтвердження реєстрації права щодо земельної ділянки видавався витяг (свідоцтво) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а на підтвердження внесення даних про земельну ділянку до Державного земельного кадастру – витяг з кадастру.

✔ З 2016 року за результатами реєстрації права на земельну ділянку видається витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Друге. Спробувати знайти свою земельну ділянку на Публічній кадастровій карті за кадастровим номером. Безкоштовно це можна зробити онлайн на map.land.gov.ua.

Там також можна подивитися загальну інформацію щодо земельної ділянки, зокрема її межі, площу, форму власності, цільове призначення за класифікатором.

Кадастровий номер ділянки вказаний у державному акті на землю, свідоцтві про право власності на нерухоме майно або у витязі з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відсутність земельної ділянки в кадастрі сигналізує про необхідність перевірити таку земельну ділянку та причини відсутності.

Для цього необхідно ввести цифри розділеного двокрапками 19-значного номера земельної ділянки в горизонтальну форму для пошуку. Кадастровий номер земельної ділянки виглядає так: 3124855500:07:001:0892.

У свою чергу, щоб перевірити онлайн, чи зареєстрована земельна ділянка, замовити витяг про земельну ділянку або відомості про власника, потрібна авторизація за допомогою електронного цифрового підпису чи BankID. Покрокова інструкція – за посиланням.

Необхідно також розрізняти державну реєстрацію земельної ділянки від державної реєстрації прав на неї. Це різні процедури та електронні реєстри. Земельні ділянки – реєструються в Державному земельному кадастрі, права на них – у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Третє. Перевірити, чи зареєстровані на земельну ділянку речові права. Юристи, які працюють з угодами купівлі-продажу, зазначають: часто земельна ділянка у власності продавця, але при цьому речові права на неї не зареєстровані.

У такому випадку нотаріус не побачить в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Публічній кадастровій карті, що на відповідну земельну ділянку не встановлені права, і не зможе засвідчити угоду.

Як перевірити? Це можна зробити через Кабінет електронних сервісів Міністерства юстиції. Покрокова інструкція щодо отримання відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно описана тут.

Для отримання інформаційної довідки потрібна авторизація за допомогою електронного цифрового підпису. Перевірка в Реєстрі речових прав на нерухоме майно коштує близько 30 грн в електронному форматі та 60 грн – у паперовому. Також довідку можна отримати в Центрі надання адміністративних послуг.

Що робити, якщо кадастрового номера немає

Таке може бути. Земельні ділянки, що були сформовані до 2004 року, можуть не мати кадастрових номерів, оскільки державний земельний кадастр у цифровому форматі почав функціонувати з 2004 року.

Якщо номера немає, треба звернутися до сертифікованої землевпорядної організації, яка має розробити технічну документацію щодо встановлення меж ділянки. На підставі цієї документації землевпорядник зареєструє земельну ділянку в кадастрі і тоді вона з’явиться на Публічній кадастровій карті.

Якщо власник не родич представника місцевої “еліти”, то такий процес може тривати кілька місяців. Після реєстрації ділянки в кадастрі доведеться відвідати Центр надання адміністративних послуг з державним актом, де державний реєстратор зареєструє речові права на земельну ділянку.

Реєстрацію речових прав можна зробити і в нотаріуса, але це буде дорожче.

Які документи потрібні для угоди

1. Документи, що підтверджують право власності на земельну ділянку (державний акт на право власності, свідоцтво про право власності на нерухоме майно або витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно).

2. Витяг з Державного земельного кадастру (можна отримати в нотаріуса).

3. Витяг з Державного реєстру прав (можна отримати в нотаріуса).

4. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку

Витяг про НГО можна отримати в “Дії”, на сайті Держгеокадастру або у ЦНАП. Послуга безкоштовна. Для отримання послуги онлайн потрібно заповнити заяву на сайті https://e.land.gov.ua/services після ідентифікації через ЕПЦ чи BankID.

5. Паспорти та реєстраційні номери облікової картки платника податків (ідентифікаційні номери) сторін договору.

6. Звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки. Його повинен замовити власник земельної ділянки в оцінювача. Термін виконання оцінки – один-три дні, вартість звіту – 600-1000 грн.

Через онлайн-сервіс Фонду держмайна можна отримати безкоштовну довідку, але тут є нюанси. Детальніше про це – у питанні: “Що з експертною грошовою оцінкою? Навіщо вона?”.

7. Якщо договір укладатиметься за довіреністю, необхідно надати таку довіреність, паспорт та ІПН.

8. Згода чоловіка/дружини на укладення договору, свідоцтво про шлюб або свідоцтво про розірвання шлюбу. Згода чоловіка/дружини має бути отримана безпосередньо перед укладенням угоди та засвідчена нотаріусом. Зразок її оформлення – за посиланням.

9. Для укладання угоди потрібен банківський рахунок. Оплата буде здійснюватися в безготівковій формі.

Хто займається оформленням угоди і кому можна давати документи

Більшість власників не готові займатися паперовою роботою і часто віддають потенційним покупцям оригінали документів для оформлення угоди.

Проте головний в оформленні угоди – нотаріус. Він перевірить документи і допоможе їх оформити. Утім, укладати угоди з купівлі-продажу землі наразі готові не всі нотаріуси. Причин кілька.

По-перше, не всі нотаріуси підключилися до Державного земельного кадастру, щоб в автоматизованому режимі проводити перевірку щодо концентрації землі в одних руках. До того ж, чимало нотаріусів, які підключилися, відмовляються засвідчувати такі угоди.

По-друге, механізм перевірки концентрації землі в руках одного власника значно збільшує час на проведення операції. Нотаріус порівнює дані двох реєстрів: Державного земельного кадастру та Реєстру речових прав на нерухоме майно. Часто дані в них не збігаються.

Фахівці радять шукати нотаріуса, який уже укладав угоди з купівлі-продажу аграрних земель. Для цього варто обдзвонити нотаріусів у межах області, де розташована ділянка. Це також дозволить обрати нотаріуса, який запропонує найменшу ціну.

Вартість послуг нотаріуса за одну угоду – 8-15 тис грн.

Хто оплачує послуги нотаріуса: продавець чи покупець

Послуги нотаріуса сплачуються за домовленістю сторін. Найчастіше сторони ділять видатки навпіл.

Які дії має вчинити нотаріус

Перше – перевірити, чи є обмеження на майно: чи сплатив продавець штрафи, чи немає його в реєстрі боржників, чи не є він боржником перед державою або третіми особами, чи немає відкритих кримінальних справ щодо нього.

Навіть несплата штрафу за порушення ПДР може бути причиною для відмови в укладенні угоди.

Друге – перевірити, чи зареєстровані права власності продавця в реєстрі речових прав на відповідну ділянку, чи є вона в земельному кадастрі. Як це зробити – детально у питанні: “З чого треба починати продавцю”.

Третє – зареєструвати намір продажу ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, якщо ділянка перебуває в оренді. В іншому випадку реєструвати намір і здійснювати наступні перелічені дії не потрібно.

Четверте – повідомити листом орендаря про намір власника продати земельну ділянку. Зазвичай це робиться рекомендованим листом з повідомленням про вручення. Визначеного шаблону такого листа немає, його форму нотаріуси готують на власний розсуд.

П’яте – підготувати проєкт угоди купівлі-продажу земельної ділянки.

В усіх трьох документах – намірі, проєкті угоди та листі – нотаріуси зазвичай вказують заявлену власником ціну продажу. Якщо власник передумав продавати за вказаною ціною, процес запускається заново: реєструється новий намір і надсилається черговий лист орендарю з новою ціною.

Шосте – нотаріус повинен задокументувати письмову відповідь орендаря щодо бажання скористатися переважним правом. Зазвичай нотаріуси наполягають на нотаріально завірених письмових відповідях орендарів.

Після надісланого орендареві листа можливі три варіанти розвитку подій.

1. Орендар погодився викупити ділянку. Він повідомляє про це, і якщо орендар – фізична особа, угода здійснюється. Якщо орендар є юридичною особою, він не зможе купити ділянку. Він може передати своє пріоритетне право на купівлю наближеним фізособам. Так зараз роблять більшість аграрних господарств.

2. Орендар відмовився купувати ділянку, і нотаріус це зафіксував. Тоді землю можна продавати іншим особам.

3. Орендар нічого не повідомив і не відреагував на запит нотаріуса. У такому разі доведеться чекати два місяці для здійснення угоди з іншим покупцем.

Це основне, що необхідно знати продавцеві щодо дій нотаріуса. Більшу частину часу він витрачає на перевірку відомостей про покупця, зокрема, щодо наявних у нього земельних активів.

Скільки часу триває оформлення угоди

Від кількох годин до одного робочого дня. Сюди варто додати два місяці можливого очікування відповіді від орендаря.

Як визначити ціну земельної ділянки

Наразі немає великої публічної бази укладених угод, яка була б орієнтиром. Люди зазвичай продають землю тим, хто її обробляє, і за ті гроші, які їм запропонують.

Ціни на землю для сільськогосподарського виробництва становлять 1200-1600 дол за га. Проте це не аксіома.

ЕП пропонує власникам паїв кілька орієнтирів для більшого розуміння, скільки може коштувати земельна ділянка в тому чи іншому регіоні.

Перший – “сарафанне радіо”. Це не найбільш надійний, але перевірений спосіб. Тіньовий ринок завжди працював, і угоди з продажу ріллі відбувалися попри мораторій. Якщо в конкретному селі після відкриття ринку ще ніхто не продавав землю, то хтось міг робити це раніше за однією з відомих схем.

Другий – земельний моніторинг Держгеокадастру. Відомство щоденно публікує на своєму сайті інформацію про укладені угоди за регіонами. Зараз це єдине відкрите офіційне джерело таких даних.

Правда, інформація подається в незручній формі, у великій таблиці Excel. Щоб знайти інформацію за певним регіоном, треба уважно читати кожен рядок.

До того ж, у цій загальній таблиці подана вся інформація: про дарування, спадщину, купівлю присадибних ділянок. Треба вибирати “договори купівлі-продажу”, але і вони не завжди показові. Чому – можна з’ясувати тут.

Так, державні відомства декларують, що до 17 вересня 2021 року продано понад 11 тис ділянок. Однак з них лише 3,9 тис – це земля пайовиків, яка була під мораторієм, і лише 2,2 тис – із зареєстрованою ціною. Усе інше – земля для особистого селянського господарства (ОСГ), присадибні і дачні ділянки.

Третій орієнтир – нормативно-грошова оцінка (НГО). Це не ринкова ціна, але, за законом, це поріг, нижче якого земля коштувати не може. Вона вказується у витязі з технічної документації і в середньому становить 27,5 тис грн за га.

Витяг можна безкоштовно замовити онлайн на сайті Держгеокадастру, подавши заявку та ідентифікувавшись через ЕЦП. Детальніше – вище в питанні : “Які документи потрібні для угоди”.

Загалом, до оновленої 2018 року нормативно-грошової оцінки є питання. За словами міністра аграрної політики Романа Лещенка, необхідні для цього роботи не здійснювались і оновлені дані – це “фейкова історія”.

Четвертий орієнтир – сайти оголошень. Найбільш популярні – OLX та Lun.ua. Проте інформація там часто не відповідає ринковим реаліям: ціни на аграрну землю варіюються від 1 тис дол до 8 тис дол. Ускладнює пошук те, що такі сайти видають оголошення про всі ділянки: під забудову, присадибні, дачні.

Крім того, є стартапи-майданчики на кшталт “Доброзему” чи KupiPai, де також можна подивитися ціни на окремі земельні ділянки. Однак їх поки що мало.

Так само на відповідних майданчиках можна розмістити оголошення щодо своєї земельної ділянки.

Які додаткові фактори можуть впливати на ціну

У більшості випадків ділянки на території однієї сільської ради, на однім масиві оцінюються приблизно однаково. Однак є кілька факторів, які можуть у перспективі вплинути на ціну ділянок і на які власникам слід звернути увагу.

1. Перспектива зміни призначення. Суттєво відрізняється ціна на землю, яка може бути використана не тільки для виробництва агропродукції: ділянки біля великих міст або в рекреаційних зонах, поблизу транспортних магістралей або з імовірними покладами корисних копалин. Проте таких ділянок дуже мало.

2. Локальний рівень конкуренції. Земля дорожчає там, де є кілька великих компаній, які борються за землю. Якщо є конкуренція, цим слід скористатися. Якщо є лише сільрада і одне підприємство, воно зазвичай диктує рівень цін.

3. Ґрунт, склад та якість землі. Родюча земля користуватиметься більшим попитом. Для орієнтиру якості є так звана бонітетна оцінка родючості ґрунтів. Базою для нормативної грошової оцінки слугувало саме бонітування земель.

Утім, публічної інформації щодо бонітування земель немає. Які ґрунти де розташовані, можна подивитися на Публічній кадастровій карті, але не за конкретними ділянками. Для отримання такої інформації можна звернутися до приватних лабораторій. Ця послуга може коштувати 300-400 грн.

4. Доступ до води. У регіонах з посушливим кліматом цінники на землю будуть меншими. Якщо не виявиться, що поблизу земельної ділянки є водойма або зрошувальна система. Це може бути перевагою і в інших кліматичних поясах.

5. Наявність об’єктів інфраструктури. Наявність біля ділянки залізниці, елеватора, електромережі, під’їзної дороги може вплинути на ціну.

Чи можна продати землю, яка перебуває в оренді

За офіційною інформацією Держгеокадастру, більше половини сільгоспземель в Україні перебувають в оренді у фермерів або агрохолдингів.

Якщо ділянка перебуває в оренді, то орендарю потрібно повідомити про бажання її продати, назвавши бажану ціну. Це робиться через нотаріуса. Процедура детально описана в питанні: “Які дії має вчинити нотаріус”.

Після інформування орендаря, який має переважне право на придбання ділянки, той матиме два місяці для ухвалення рішення. Якщо орендар не погодиться купити ділянку, то власник зможе продати її іншій особі.

Чи може орендар заблокувати продаж ділянки

Заблокувати угоду з продажу ділянки орендар не зможе. Проте він має переважне право на її придбання. Використовуючи це право, він може затягнути процедуру принаймні на два місяці. Саме стільки часу, за законом, є в орендаря на ухвалення рішення щодо купівлі ділянки за запропонованою ціною.

Щоб уникнути затягування процедури, нотаріуси відправляють від продавця намір продати ділянку рекомендованим листом з повідомленням про вручення, а потім наполягають на нотаріально завірених письмових відповідях орендарів.

Як дізнатися, що у вашого орендаря є переважне право

Тут необхідно розрізняти дійсність договору оренди та дійсність права оренди. Наявність останнього і дає орендарю можливість бути першим покупцем земельної ділянки.

В Україні здійснюється обов’язкова реєстрація саме прав користування ділянками. Це право виникає після його державної реєстрації. Далеко не всі орендарі роблять це, тому варто пересвідчитися, чи зареєстрований відповідні права оренди.

До 2013 року ці права реєструвалися в Державному земельному кадастрі, а потім – у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Власник може перевірити наявність договору оренди у Кабінеті електронних сервісів, подавши заяву на отримання інформації шляхом ідентифікації через ЕЦП чи BankID. Це займе кілька хвилин і коштуватиме близько 30 грн.

Якщо право оренди не зареєстроване, юридично його немає.

У випадку, коли несумлінні власники землі укладали договори оренди з кількома орендарями, дійсним виявиться право оренди того, хто перший зареєструє це право.

Які податки слід сплатити під час продажу паю

Перед продажем важливо порахувати сумарні витрати – вони суттєві. Найчастіше сторони угоди ділять їх навпіл.

Що ж стосується податків, то їх сплачує продавець. Утім можна розрахувати суми податків заздалегідь і, наприклад, включити їх у ціну. Йому треба буде сплатити такі податки.

✔ Податок на доходи фізосіб – 5% від ціни угоди (оціночної вартості).

Крім ціни угоди, яка не може бути нижчою за НГО, перед укладенням угоди слід зробити експертну грошову оцінку вартості ділянки. Податок буде вираховуватися з більшої суми. Здебільшого вища остання. Про це – далі.

✔ Військовий збір – 1,5%. Так само вираховується від оціночної вартості.

Загальні витрати, грн
Послуги нотаріуса щодо оформлення угоди	8 000-12 000
Довіреність на оформлення угоди	500-600
Експертна оцінка	600-1000
Нотаріальне завірення дозволу дружини/ чоловіка на купівлю-продаж ділянки	від 350
Реєстрація переуступки першочергового права на викуп	1500-2000
Податки
Податок на прибуток	5% від оціночної вартості
Військовий збір	1,5% від оціночної вартості

Які є пільги з оподаткування у продавців

Законодавчий алгоритм оподаткування доходів з продажу сільськогосподарських земель передбачає пільги для продавців. У разі продажу своєї ділянки фізособа може не сплачувати податок на доходи та військовий збір, але за умови наявності одночасно трьох факторів.

1. Розмір ділянки не перевищує норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам із земель державної або комунальної власності. Ці норми різні – залежно від цільового призначення землі.

Для ведення фермерського господарства – у розмірі земельної частки (паю), визначеної для сільгосппідприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство.

Якщо на території сільської, селищної, міської ради розташовано декілька сільгосппідприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній в цих підприємствах. У разі відсутності сільгосппідприємств на території відповідної ради розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району.

Для ведення особистого селянського господарства – не більше 2 га.

Для ведення садівництва – 0,12 га.

Якщо розмір ділянки із вказаним цільовим призначенням більший, то оподаткуванню підлягає дохід від продажу тієї частини ділянки, яка перевищує пільгові розміри. Наприклад, під час продажу ділянки для ведення особистого господарства в розмірі 2,5 га податком буде обкладатися дохід від 0,5 га.

2. Ділянка перебуває у власності продавця понад три роки.

3. Фізособа продає нерухоме майно вперше протягом року.

Навіщо експертна грошова оцінка

Від експертної грошової оцінки залежить, якою буде сума податків, сплачених продавцем.

За законом, податок на доходи від продажу земельної ділянки визначається, виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче експертної грошової оцінки такої земельної ділянки.

Як зазначають учасники ринку, експертна грошова оцінка в більшості випадків суттєво перевищує реальну ціну об’єкта, через що зростають і податки.

Експертну оцінку земельної ділянки можна здійснити двома шляхами.

Перший – через безкоштовний онлайн-сервіс автоматичної оцінки нерухомості, створений Фондом держмайна. Він запрацював у червні 2021 року. Головна ціль сервісу – не допустити заниження вартості угод купівлі-продажу, до яких часто вдавалися оцінювачі, щоб зменшити податкові відрахування.

Другий – замовити довідку в професійного оцінювача. Він складає звіт про оцінку майна і реєструє його в тій же єдиній базі, де оформляється згадана електронна довідка. Звіт про оцінку коштуватиме 600-1000 грн.

Якщо вартість у звіті оцінювача буде відрізнятися більш ніж на 25%, єдина база не прийме такий звіт. Після цього для його затвердження знадобиться проходження додаткового рецензування, яке триватиме мінімум десять днів.

Утім, щодо оцінки аграрної землі ця система працює недосконало.

Як зазначає президент асоціації “Земельна спілка України” Андрій Кошиль, напередодні в Обухівському районі він укладав угоду купівлі-продажу ділянки, розташованої в яру, за більш ніж 1 км до найближчої асфальтованої дороги.

Онлайн-сервіс показав, що така земля коштує 240 тис грн за га, хоча її ринкова ціна не перевищує 27 тис грн. У першому випадку податки становитимуть 15,6 тис грн, у другому – трохи більше 1,8 тис грн.

На чому ґрунтуються результати онлайн-сервісу? База генерує дані з трьох джерел: з оголошень на сервісах Lun та OLX з цінами на аналогічні об’єкти, з експертних звітів оцінювачів та з цін реальних угод. Фонд держмайна вважає, що процедура рецензування дозволяє уникнути несправедливих оцінок.

Чи можна отримати кошти за землю готівкою

Ні. Оплата буде здійснюватися в безготівковій формі. Без рахунку в банку здійснити угоду неможливо.

Чи варто приватні землі продавати на аукціонах

Зараз аукціони проводяться лише для продажу прав оренди державних та комунальних земель.

Якщо власник хоче реалізувати право продажу ділянки через аукціон, йому ніхто не завадить. Якщо земля в оренді, так само можна скористатися аукціоном. У такому випадку пропозиція покупця “з пріоритетом” є рівною пропозиції, що є найвищою із запропонованих учасниками.

Чи є в цьому сенс? Так. Проте пересічному продавцеві простіше домовитися з орендарем, якщо він є, або розмістити оголошення на онлайн-майданчиках.

Головна ідея аукціону – отримання максимальної ціни. Наразі немає проблем з покупцями, за землею стоїть черга, а от пропозиція – значно менша. У перспективі, коли кількість угод зросте, і цей інструмент стане зрозумілим та більш популярним, він може стати в пригоді.