Рынок земли в действии: как быть, если без вашего ведома продали арендованный вами участок

Рынок земли открыли, и первыми, кто может купить участок, стали арендаторы. А что, если владелец решит продать участок кому-то другому?

С 1 июля 2021 года арендаторы получили преимущественное право выкупа земельного участка, на котором работают. Но нельзя исключать, что такое право может быть нарушено. Представьте себе ситуацию: вы засеяли поле и еще не успели собрать урожай, как вдруг узнали, что арендованный вами участок, на котором вы работаете последние несколько лет, продан.

Что делать в ситуации, когда арендодатель решит продать участок в обход желания арендатора выкупить эту землю без предварительного уведомления об этом?

Разбираем проблему через пять ключевых вопросов. Кстати, если вы хотите лучше разобраться в теме земельной реформы, предлагаем заполнить форму в конце проекта и получать полезные рассылки от Лига:Закон.

Чьи права могут нарушить?

Могут быть нарушены права тех, кого закон определил субъектом первоочередного права выкупа земельного участка.

С 1 июля 2021 года заработал первый этап запуска рынка земли, в рамках которого граждане Украины-физические лица могут купить до 100 га сельскохозяйственной земли. Право первоочередного выкупа здесь получают физические лица, имеющие специальное разрешение на добычу полезных ископаемых общегосударственного значения, а также те, кто пользуется участком по договору аренды. На следующих этапах они также остаются субъектами преимущественного права, просто сам перечень субъектов расширяется.

Именно этим людям должно поступить предложение на покупку участка, если владелец намерен его продать, рассказывает управляющая партнер Martyniv law firm Адриана Мартынив.

Большинство участков сегодня арендованы агропредприятиями, а они, согласно изменениям, внесенным законом о дерегуляции, относятся ко второй очереди субъектов преимущественного права на покупку участка. Они смогут покупать и продавать землю, начиная с 2024 года.

Как выявить нарушения?

Нарушение преимущественного права может произойти в случае неполучения субъектом преимущественного права предложений о покупке арендованного участка или в случае получения уведомления с опозданием. “Это может привести к тому, что сам субъект преимущественного права просрочит месячный срок сообщения о готовности купить участок на предлагаемых условиях”, – говорит Мартынив.

Однако субъект преимущественного права может вообще не получить сообщение о продаже. Такая ситуация, говорит юрист, может произойти, если в Государственном земельном кадастре и Реестре прав на недвижимое имущество отсутствует информация об аренде этого участка.

Аналогично и для недропользователей: если в выписке из Государственного земельного кадастра отсутствует информация о пользовании недрами, считается, что владелец недр не имеет преимущественного права покупки.

Даже если владелец решил продать земельный участок не арендатору, а другому человеку, он должен пройти полную процедуру реализации преимущественного права, рассказывает експертка по земельным вопросам Украинского клуба аграрного бизнеса Эллина Юрченко. “Она длится два месяца. Во-первых, владелец должен зарегистрировать у нотариуса свое намерение продажи земельного участка вместе с проектом договора купли-продажи, а нотариус, в свою очередь, в течение трех дней должен надлежащим образом уведомить арендатора о намерении собственника земельного участка продать его”, – говорит она.

Напомним, такое уведомление направляется ценным письмом с описью и уведомлением о вручении или лично под расписку.

Куда обращаться в случае нарушения?

Как рассказывает Александр Колотилин, бывший глава Госгеокадастра, соучредитель Land Club, специалист по земельным вопросам, в случае продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с нарушением преимущественного права, субъект преимущественного права вправе предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Подтверждает это и Адриана Мартынив. “Следовательно, если аренда или разрешения на первоочередной выкуп действительно существуют (и существовали на момент продажи), то вероятно, что лица, чьи права были нарушены, обратятся в суд”, – говорит она.

Закон предусматривает, что в таком случае решения суда будет достаточно, чтобы установить право собственности на земельный участок, который приобрели без учета преимущественного права.

“Это весомая страховка от “дельцов”, которые намерены проводить подобные махинации, а также знак для желающих инвестировать в сельхозземлю, что с правами арендатора, как и с преимущественным правом, необходимо считаться”, – объясняет Колотилин.

Мартынив отмечает, что в отдельных случаях судиться могут и субъекты преимущественного права, которые не попали из-за закона о дерегуляции в одну из очередей, например, селяне, чья земля не была передана общине. К примеру, возможен иск для оспаривания преимущественного права на покупку земли. “Согласно ст. 777 Гражданского кодекса, преимущественное право закрепляется за надлежащим арендатором, и уже владелец участка доказывает, что арендатор потерял свои “привилегии” из-за невыполнения или ненадлежащего выполнения условий договора. Как пример – несвоевременная или неполная уплата арендной платы, ухудшение полезных свойств земли на участке и т.п. “, – рассказывает управляющая партнер Martyniv law firm.

Нужны ли деньги и сколько?

Однако без денег подавать иск о переводе прав и обязанностей покупателя не стоит, говорят земельные эксперты. “Истец (арендатор, права которого нарушены) обязан внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору купли-продажи должен уплатить покупатель”, – рассказывает Колотилин.

Каковы шансы, что владелец одурачит арендатора?

Согласно нормам земельного законодательства, новая процедура реализации преимущественного права предусматривает четкий алгоритм действий владельца предоставленного в аренду земельного участка, если он хочет его продать.

По словам Юрченко, гарантия того, что арендатор будет уведомлен о продаже, – максимальна. Нотариус несет персональную ответственность за надлежащее выполнение своих обязанностей. “Цена вероятных злоупотреблений с их стороны высока – нотариус может потерять свое свидетельство. Поэтому арендаторам не стоит бояться, что продажа земельного участка будет происходить без их информирования. Арендаторам следует быть внимательными во время соблюдения сроков ответа. В течение месяца нужно успеть ответить на предложение по продаже”, – советует эксперт УКАБ.

В то же время Колотилин предостерегает, что привлечение недоброчестных нотариусов, которые не отправляют арендатору сообщения, теоретически может привести к покупке участка без ведома арендатора.

“Однако для покупателя это проигрышный вариант, поскольку нормы по защите нарушенного преимущественного права довольно четко говорят о переводе права собственности в таком случае”, – отмечает эксперт.