Рынок земли, которого нет

Почти месяц читаю разного рода аналитические опусы на тему «100 дней земельной реформы». И все не было времени написать о рынке земли, который мы запустили 1 июля 2021 года ради одобрения МВФ, с истериками противников и пафосом реформаторов. Нас убеждали, что произошла великая земельная революция. На практике ничего не изменилось. Наоборот, земли продали меньше, чем до открытия рынка.

Итак, начну со статистики, которую, как мне кажется, именно в таком сравнительном виде не публиковали. Мало кто знает, что во время моратория на продажу сельхозземли ежемесячно продавали более 20 тыс. га земли, которая по тем или иным причинам не подпадала под действие этого самого моратория. Для нашего агрорынка, заточенного под аренду паев и консолидацию огромных площадей для крупнотоварного механизированного выращивания зерновых, этого было вполне достаточно.

За три месяца после запуска рынка земли нотариально заверено менее 22 тыс. сделок по купле-продаже 53,6 тыс. га. В месяц это меньше 18 тыс. га. Более трети проданной земли – это небольшие участки около 2 га с целевым назначением «для личного подсобного или сельского хозяйства». Такие участки могли и раньше свободно покупаться и продаваться. Они не подпадали под мораторий. К тому же если они меньше 2 га, то не нужно платить налог на доходы физлиц и военный сбор.

Почему же рынок земли фактически не заработал? Говорят, что этот вопрос руководство страны уже задавало профильным ведомствам, и они начали перекладывать вину друг на друга. Минпродполитики объясняет ситуацию тем, что Фонд госимущества запустил автоматизированный модуль оценочной стоимости земучастка, который некорректно работает и очень часто завышает цену.

Тут нужно понимать, что продать землю за “сколько хочешь”, в Украине нельзя. Если бы так было, то гектар переоформляли бы за $100, а еще $1,5 тыс. передавали бы в конверте. Средняя стоимость га сейчас $1,6 тыс. А налоги кто будет платить? Причем немалые (о них речь пойдет ниже).

Поэтому стоимость выставленного на продажу участка оценивает автоматический модуль ФГИ. Если с оценкой не согласны, нужно заказывать экспертно-денежную оценку и регистрировать полученный документ с помощью все того же модуля.

Так как я не являюсь землевладельцем и с этим элементом цифрового государства не сталкивалась, могу лишь поверить на слово знающим людям, что модуль ФГИ – это почти как “Дия”, где приходится крутить головой для идентификации, пока шею не свернешь. Заплатив за оценку, можно ничего и не зарегистрировать в модуле. В итоге и продавцу, и покупателю навязывают завышенную цену сделки.

ФГИ, конечно, отпирается и убеждает руководство страны, что виноваты не они с “кривым” модулем, а Минюст, который поздно подключил основную массу нотариусов к реестрам. На момент запуска рынка земли 1 июля только 14% нотариусов были подключены к земельному кадастру.

А не порывшись в кадастре, нотариусы не могут заверить сделку. Во-первых, нужно убедиться, что покупатель не концентрирует больше 100 га в одних руках. Как известно, с 1 июля 2021 года и до 2024 года покупать землю могут только физлица-украинцы, и каждый может купить не больше 100 га. Бизнес сможет покупать до 10 тыс. га лишь с 2024 года, а иностранцы – только после референдума.

Во-вторых, нужно убедиться, что земля внесена в кадастр. И тут Минюст смело перебросил мяч вины на поле Геокадастра, обвинив его в том, что не все земельные участки “оцифрованы”, т.е. имеют четкие границы, номер, официальное оформление и проч.

Это – неправда. В частных руках находится без малого 32 млн. га. Это преимущественно паи. Редко кто из крестьян обрабатывает свой пай самостоятельно. Как правило, все паи сданы в аренду фермерам или агрохолдингам.

Они давно позаботились, чтобы с оформлением все было юридически грамотно. Это верный способ не допустить рейдерской атаки конкурентов или каприза селян – собственников пая. Так что вся распаеванная земля давно и надежно внесена в кадастр. Не внесена, как правило, государственная, но ее пока никто никому не продает.

Теперь о том, почему бурного развития рынка земли не наблюдается. А зачем, объясните мне, крестьянам ее продавать? Ну, получат они за свои 4 га, скажем, $6,4 тыс.: можно машину купить и дом “добудувать”. Один раз. При этом не забываем о налогах. Со сделки, если участок свыше 2 га, продавец обязан заплатить налог в 5% подоходного налога плюс 1,5% военного сбора с договорной цены или оценочной стоимости, если она больше.

В то же время арендные ставки за последние десять лет выросли почти в десять раз, а за последние два-три года вдвое. Сегодня за га платят минимум 3,5 тыс. грн. Но покажите мне доброго украинского крестьянина, на которого оформлено меньше 2 га. А дружная семья из трех человек, подтянув наследство покойных бабушек-дедушек и “приданое” младенцев, без труда выходит на 7-10 га.

При этом, поскольку никто в этой стране не хочет платить налоги в полной мере, часть оплаты за пай идет теневым образом. Иначе можно остаться без субсидий на отопление и электроэнергию. Арендаторам тоже удобно – позволяет не все финансы демонстрировать государству.

Опять-таки, как говорили мне в личной беседе представители агробизнеса, в украинском селе трудно отыскать семью без льготников. Все либо пенсионеры/инвалиды, либо участники АТО или многодетные семьи. С пособия на детишек оплачивают текущие бытовые расходы. С огорода кормятся и вывозят на базар продавать. А за счет паев обеспечивают себя топливом на зиму. И не только.

Но даже если бы наши крестьяне и хотели продать пай и потерять 12-15 тыс. грн. ежегодного гарантированного платежа (на семью это значительно больше), то не смогли бы продать землю быстро.

По закону арендатор имеет приоритетное право выкупа. Поэтому владельцы земли, которые хотят продать свои паи, вначале должны предложить участок агрохолдингу или фермеру, которому они его сдали, и только после нотариально заверенного отказа “приоритетника” выставить на продажу.

Учитывая, что агрохолдинги в обмен на внесение пая в кадастр и другие сопутствующие услуги соблазнили большинство владельцев паев на долгосрочную аренду – 10, 15 и даже 25 лет, то и после 2024 года бума продажи земли, скорее всего, не будет.

Главным мотиватором, который может подтолкнуть крестьян избавляться от неиспользуемых наделов, может стать повышение налогов на землю, о чем давно идет речь. В широко обсуждаемом законопроекте №5600 предусмотрен так называемый “налог на огород” – на наделы свыше 50 соток за пределами населенных пунктов. Под него попадают большие огороды за селом.

Но почему-то мне кажется, что в финальном чтении данную норму из социальных соображений исключат. Если нет, то на продажу будет выставлена часть земли, которая не обрабатывается либо обрабатывается, но дает мало прибыли. Опять-таки вопрос: во сколько ее оценит модуль?

В любом случае это не изменит основной концепт земельной реформы, которая пока открыла в Украине не рынок земли в классическом понимании этого слова, а рынок приусадебных участков и мелких паев. А ведь ждали, что за первый год будет продано 1 млн. га. Пока ничего не указывает на такую цифру.