КАК КУПИТЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННУЮ ЗЕМЛЮ В УКРАИНЕ: ВСЕ, ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ

Чтобы не потерять приобретенную землю, следует предварительно внимательно проверить документы продавца.

С 1 июля в Украине открылся рынок земли: теперь каждый украинец может вполне официально приобрести земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Вместе с тем, украинцы получили еще один инструмент для инвестиций и приумножения собственного капитала. Ожидается, что после открытия рынка цена гектара будет стремительно расти : сначала ежегодно на 10-15% до 1-2 тыс. долларов за гектар, а с 2024 года, когда право покупать землю получат предприятия, — до 5-10 тыс. долларов за гектар. Так что инвестируя в землю в ближайшие два года, есть возможность быстро и существенно приумножить собственные средства.

Как именно приобрести земельный участок сельскохозяйственного назначения – подробно объясняет ТСН.ua.

Что следует проверить перед покупкой земли

Формально покупать сельскохозяйственную землю в ближайшие два года имеют право все украинцы, однако есть ряд ограничений. Не имеют права на покупку земли лица, находящиеся под санкциями и лица, являющиеся членами террористических организаций. Во-первых, покупателю земли следует предварительно проверить, не содержится ли его имя в таких списках.

До 1 января 2024 каждый украинец имеет право сосредоточить в своей собственности не более 100 гектаров сельскохозяйственной земли, с 1 января 2024-го эта норма увеличится до 10 тыс. га.

В случае превышения лимита концентрации нотариусы, удостоверяющие договор купли-продажи, вправе отказать покупателю в этом. Перед приобретением земельного участка следует убедиться, что общее количество гектаров в собственности покупателя не превышает установленный лимит.

Если же после покупки земли в собственности гражданина окажется более 100 га сельскохозяйственной земли, лишние гектары они должны продать или передать в течение года с момента обретения права собственности. Иначе суд может конфисковать эту землю, а затем продать ее на земельных торгах. Тогда часть выручки пойдет на покрытие расходов, связанных с ее продажей, а остальные деньги будут возвращаться владельцу.

Кроме того, перед покупкой земельного участка покупатель должен убедиться, что может документально подтвердить источник происхождения средств, за которые собирается приобрести участок. Если такого подтверждения нет – нотариус, который должен заверить сделку купли-продажи, может отказать покупателю в этом.

Как выбрать земельный участок

Владельцы земельного участка не ограничены в выборе площадки для продажи сельскохозяйственных угодий. Поэтому покупатель может найти участок на аукционных платформах, через объявления в газете, на специализированных интернет-платформах (например, OLX), или расспросить знакомых, никто не намерен продать земельные паи.

Минусом платформ онлайн-объявлений является то, что там невозможно отфильтровать земельный участок по назначению: рядом с сельскохозяйственными угодьями размещены объявления о продаже участков под застройку, приусадебных участков. Также в объявлениях обычно не указывается, находится ли земельный участок в аренде.

После избрания земельного участка в Министерстве юстиции советуют покупателю провести его юридический аудит и убедиться, что нет никаких юридических проблем, в частности кадастровых ошибок.

Между тем у многих владельцев земельных паев право собственности на участок есть только в бумажном виде, а документы на бумаге легко подделать. Поэтому покупателю следует проверить право собственности в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Также покупателю следует узнать, находится ли участок, который он планирует приобрести, в аренде. Это не помешает приобрести землю, однако арендаторы участков имеют преимущественное право покупки участка. Если же владелец пая намерен продать землю, он предварительно должен спросить об этом арендатора, не хочет ли он выкупить ее, или передать преимущественное право покупки другому лицу.

В частности, могут возникнуть проблемы при покупке земли, которая находится в аренде у агрохолдингов и фермеров. До 2024 года юридические лица не имеют права покупать земельные участки, но чтобы собственником земли не стало постороннее лицо, они могут отступить преимущественное право выкупа физическому лицу – знакомым или родственникам.

Во сколько может обойтись земля и как за нее рассчитаться

Цена земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется продавцом и покупателем в результате переговоров.

Однако до 2030 года есть ограничения: не допускается продажа земли дешевле, чем нормативная денежная оценка участка. Ее, в свою очередь, можно получить в местном Центре предоставления административных услуг.

На 1 июля, когда открылся рынок земли, средняя нормативная денежная оценка гектара пашни составляла 25 тыс. грн.

По данным Государственной налоговой службы по состоянию на 1 января 2021 года нормативная оценка гектара необрабатываемых на протяжении длительного времени сельскохозяйственных угодий колебалась от 21,4 до 33,6 тысячи гривен, а стоимость обрабатываемых земель – от 27,0 до 74,1 тысячи гривен в зависимости от областей.

Рассчитываться за землю при ее покупке можно будет исключительно в безналичной форме через банковский перевод. Для этого покупателю нужно предварительно открыть счет в банковском учреждении.

Как заключить договор

Сделки по купле-продаже земли заключаются между покупателем и продавцом у нотариуса. Для заверения договора необходимо иметь паспорта продавца и покупателя, идентификационные коды, отчет об экспертной денежной оценке, документы, подтверждающие право собственности на участок и выписку по участку из Госгеокадастра.

Нотариус должен проверить правильность поданных документов и провести проверку покупателя: источники происхождения средств, не наложено на лицо санкции и не будет ли в результате покупки земли превышена предельная концентрация в 100 га.

Кроме этого, нотариус должен убедиться, что участок расположен не ближе, чем за 50 километров к государственной границе, а также не является ли участок предметом судебного спора и не наложен ли на него арест.

По результатам проверки нотариус должен составить протокол-резюме. Если же нарушено хотя бы одно из этих требований, нотариус обязан отказать в регистрации договора.

Если же земельный участок все равно будет продан лицу, не имеющему на это право, его могут конфисковать по решению суда. Также суд может аннулировать договор купли продажи земельного участка по иску лица, имевшего на участок преимущественное право выкупа, но не проинформированного о его продаже.

«Лайфхаки» для покупателя

Сразу после запуска рынка в Украине появилось несколько сервисов-посредников по покупке земли: например онлайн-маркет «Доброзем» или сервис по инвестициям в сельскохозяйственную землю «КупиПай». Они фактически берут на себя все юридически налоговые процедуры при покупке земли.

Это работает так: покупатель участка должен дать доверенность сервису на покупку земли, согласие от жены/супруга, подписать договор с сервисом, оплатить процент (5% — для «КупиПай» от стоимости земли за услуги платформы, предоставить все необходимые документы, включая, подтверждающие происхождение средств, за которые приобретается участок.

Весь процесс длится до месяца. На финальном этапе доверенное лицо подписывает договор купли-продажи участка, договор на аренду (если участком кто-то уже пользуется), после чего в реестре появляются данные о покупателе как о владельце участка.