Земельный вопрос. Семь главных изменений в законодательстве.

О дерегуляции

1. Отмена моратория и старт рынка сельскохозяйственных земель

Вступление в силу закона об обороте земель сельхозназначения, бесспорно, можно назвать событием года в земельном праве. Ведь утратил силу мораторий на отчуждение паев, и граждане теперь могут свободно и законно отчуждать свою собственность, приобретенную в 90-х годах в результате разделения на паи земель колхозов. Рынок стартовал 1 июля с большим количеством предохранительных мер и ограничений вплоть до 2024 года как по концентрации земель (лимит в 100 га на одного гражданина), так и по лицам, которые могут приобретать такую землю в собственность (исключительно граждане Украины).

Важной дерегуляцией стало то, что проект землеустройства по отводу земельных участков уже не согласовуется, а лишь утверждается соответствующими органами. Следует отметить, что изменениями предусмотрено сохранение «молчаливого согласия» на разработку проекта землеустройства только в случае формирования земельных участков, на которых расположены здания и сооружения. Остальные случаи требуют разрешения на разработку такого проекта в виде решения распорядителя земель.

3. Отмена государственной экспертизы землеустроительной документации

Еще одна сверхважная новость — отмена государственной экспертизы землеустроительной документации. Наконец, пятое колесо процедуры отвода земли было изъято. Такая процедура предусматривала фактически повторную проверку после согласования Госгеокадастра документации. Ранее срок такой проверки длился месяцами и завершался списком формальных замечаний, которые вообще невозможно было устранить.

4. Ослабление режима использования земельных участков отдельной категории земель

На сегодняшний день разрешаются реконструкция, реставрация и капитальный ремонт действующих объектов в прибрежных защитных полосах. Также на землях оздоровительного назначения можно вести строительство объектов жилого, общественного назначения и других объектов, другую хозяйственную деятельность при соблюдении режимов округов и зон санитарной (горно-санитарной) охраны, если такая деятельность совместима с охраной природных лечебных ресурсов и отдыхом населения.

А на землях рекреационного назначения (кроме земельных участков зеленых зон и зеленых насаждений городов и других населенных пунктов, учебно-туристских и экологических троп, маркированных трасс, земельных участков, занятых объектами физической культуры и спорта, других аналогичных объектов) допускается строительство, согласно действующей градостроительной документации, объектов жилого и общественного назначения, не нарушающих режим использования земель рекреационного назначения.

5. Упрощение процедуры изменения целевого назначения земельных участков

В 2021 году вступил в силу закон, значительно упрощающий процедуру изменения целевого назначения земель, даже до отмены необходимости разработки проекта землеустройства. Если в населенном пункте утвержден генеральный план с зонированием территории, изменение целевого назначения земельного участка будет сведено к внесению по заявлению собственника или землепользователя изменений в реестры — ГЗК и ГРРП.

— Установлен порядок определения общих границ земельных участков.

— Подробный порядок реализации преимущественного права на выкуп земельного участка сельскохозяйственного назначения.

— Усовершенствован механизм приобретения права на земельный участок по давности пользования.

— Урегулирован порядок формирования лотов на земельных торгах.

— Детально урегулирован механизм прекращения права пользования земельными участками, которые используются с нарушением земельного законодательства.

— Усовершенствованы порядок проведения землеустройства и вопросы разработки документации по землеустройству.

— Усовершенствован порядок регистрации прав на землю в части ипотеки права аренды, эмфитевзиса и суперфиции.

О децентрализации

1. Передача территориальным общинам значительной части земель из государственной в коммунальную форму собственности за пределами населенных пунктов.

Землями коммунальной собственности территориальных общин теперь числятся все земли государственной собственности, расположенные за пределами населенных пунктов, кроме исчерпывающего перечня, предусмотренного в новом законодательстве. Фактически произошло новое разграничение земель публичных форм собственности: государственной и коммунальной. Земельные участки, по закону являющиеся коммунальной собственностью территориальных общин, переходят к ней с момента государственной регистрации права коммунальной собственности на них, а земли, не сформированные в земельные участки, переходят в коммунальную собственность со дня вступления в силу такого Закона.

Государственный контроль за использованием и охраной земель передан в муниципалитеты. Местным советам достаточно принять решение об осуществлении такого контроля за использованием и охраной земель в объеме, определенном законом, и получить полномочия для своих исполкомов вместо ограниченного самоуправляющегося контроля, который уже отменен.

Что же нас ожидает в 2022 году? Среди желаемого, важного и анонсированного можно выделить следующее:

— Запуск пилотного проекта по регистрации земельных участков в ГЗК сертифицированными инженерами-землеустроителями.

— Усовершенствование административных процедур обжалования решений кадастровых регистраторов.

— Распространение принципа экстерриториальности на все действия, совершаемые кадастровыми регистраторами в ГЗК, включая трансформацию земельных участков и внесение изменений в сведения о участке.

— Развитие программы национальной инфраструктуры геопространственных данных.

— Реформа ГП «Центр ГЗК» как администратора кадастра с целью предоставления большего количества административных услуг и повышения их качества.

— Дальнейшая дерегуляция в части гибкости режимов использования земель отдельных категорий, а также усовершенствование механизмов контроля за использованием земель на базе информационных технологий.

Будем отслеживать и надеяться, что 2022-й станет годом качественных изменений и принесет отрасли земельного права много интересных тем для обсуждений.