Как рядовому украинцу купить себе пай: гайд по рыночным премудростям

В базовом законе “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” предусмотрено, что на первом этапе открытия рынка земли, право покупки будут иметь только физические лица, при концентрации не более 100 га в одни руки. В последствие принятия других законов в рамках реформы земельных отношений, данное ограничение, конечно, превратилось в красивую, но ничтожную формальность. Количество законодательных “лазеек” в совокупности превращаются в “ворота” с вывеской Welcome!, которые предоставляют крупному агробизнесу и иностранному капиталу свободный доступ к скупке земли уже на первом этапе.

С интересами латифундистов и иностранцев все более-менее понятно, но чего в действительности ждать от рынка рядовым пайщикам или мелким фермерам? Как им пользоваться благами рыночных отношений при желании продать свой пай или купить/арендовать частную, государственную или коммунальную землю сельскохозяйственного назначения, – в разборе Vesti.ua.

Как продать землю  

Для предметности разбора автор будет экстраполировать конкретные примеры на себя как гордого собственника “стандартного” пая в 2 га.

Предположим, что автору требуются деньги на пошив костюма с отливом и путевку к золотисто-девственным пляжам солнечного Геническа, и продажа пая покроет все издержки. Естественно, если уже продавать землю, то как можно дороже. Но тут возникает несколько “Но!”.

Во-первых, согласно законодательству, право “первой руки” при выкупе имеет мой текущий арендатор. Во-вторых, даже при очень большом желании получить куш побольше мне вряд ли удастся найти альтернативного покупателя, кроме того же арендатора, который вместе с моим паем, обрабатывает еще несколько сотен здешних гектаров пашни. В-третьих, появление на горизонте альтернативного покупателя теоретически может произойти только тогда, когда владения действующего арендатора захочет “подерибанить” или поглотить агробизнес покрупнее.

В данном случае возникает две альтернативные опции. Первая – после формального отказа арендодателю по закону выставить земельный участок на продажу на условном OLX. Расчет тут на то, что землей заинтересуются “честные спекулянты”, решившие разбить обрабатываемый моим арендатором земельный надел на “шахматку”, чтобы потом перепродать ему же эту землю для восстановления “целостности”.

Второй вариант – выставить на авторизованной электронной площадке землю на аукцион, с расчетом вынудить своего арендодателя повысить цену выкупа, создав эффект конкуренции. Но тут возникает еще больше “Но!”, на чем подробнее остановимся ниже.

Побеждает крупный агрохолдинг

Теперь же предположим, что автор искренне загорелся желанием податься в фермеры, имеет капитал и даже кое-какой рабочий бизнес-план. Нужна только земля.

Первый вариант – прикупить/арендовать гектары рядом со своим паем, расширив производственный участок до нужных размеров. Здесь, опять-таки, мы неизбежно сталкиваемся с законодательно предусмотренным правом “первой руки” для все того же арендатора, обрабатывающего здешние земли. Крайне маловероятно, что даже при потенциальном торге с соседями по гектарам, фермер-единоличник вряд ли сможет предложить больше, нежели агрофирма средней руки и тем более – крупный агрохолдинг.

Второй вариант – покупка или аренда государственной/коммунальной земли. Потенциально, существует возможность обзавестись нужными гектарами за счет выставленной на торги находящегося неподалеку условного селекционного госпредприятия из структуры НАНУ. В данном случае пополнить земельный банк личного фермерского хозяйства возможно исключительно через участие в системе земельных аукционов.

Все дороги ведут к ProZorro                         

В целом все дороги ведут к электронной торговой системе ProZorro. Формально она состоит из двухуровневой структуры, где первый уровень – госадминистратор, второй – авторизованные коммерческие электронные площадки.

Государственная и коммунальная земля по закону будет продаваться или сдаваться в аренду исключительно через механизм электронных торгов. Система также предоставляет площадку для размещения частных заявок на проведение коммерческих аукционов.

Попробуем зарегистрироваться в системе в качестве продавца пая и покупателя/арендатора земли.

Уже практически на начальном этапе, созданная реформаторами рыночная инфраструктура (якобы обеспечивающая элемент конкурентного оборота сельскохозяйственной земли), демонстрирует рядовому обывателю насколько она агрессивна и враждебна для него.

У нас есть актив на продажу – наш пай. Далее – регистрируемся на одной из коммерческих площадок из предлагаемого списка официально авторизованных участников. Наличие большого выбора из 40 площадок разнообразных “бирж” и прочих “электронных посредников”, компенсируется их однотипностью.

За редким исключением, функционал площадок одинаков, впрочем, в некоторых случаях могут возникнуть трудности при попытке зарегистрироваться как физическое лицо. А некоторые площадки имеют на выбор очень красноречиво ограниченный перечень стран-происхождения, на стадии заполнении базовых данных.

Тем не менее можно найти некую “биржу” с простой пошаговой инструкцией при регистрации. Главное – точность и полнота вводимых персональных данных – от ФИО и почтового индекса, до платежных реквизитов и загрузки (в обязательном порядке) цветных сканов документов.

Зарегистрировавшись в качестве “физического лица – участника” и получив “персональный кабинет”, формально можно начинать покупать, продавать и арендовать имущество на электронных аукционах. Однако степень усвояемости функционала непосредственного участия в торгах представляется, мягко говоря, крайне затруднительным.

Даже дотошно проштудировав матчасть технического регламента на 52-х страницах (к слову, еще и регулярно обновляемого), освоив “базу” прочих нормативных актов, и разобравшись в механике электронной системы, все равно эффективно участвовать в аукционах у вас вряд ли получится. Также нужно вносить обязательную плату за участие в аукционе (гарантированный взнос – 0,5% от стоимости лота), а также гарантированный взнос, сумма которого варьируется в зависимости от типа аукциона, оценки лота и т.д.

При этом в случае “прокола”, в отличие от гарантированного взноса, плату за участие вам никто уже не вернет. Один неверный шаг, небольшой просчет, опоздание, невнимательность и несвоевременность определенного действия – и вас незамедлительно дисквалифицируют. Кроме того, в случае возникновения спорных моментов, нужно сопровождать и отстаивать результаты аукциона в рамках разбирательств специальных комиссий или и вовсе в формате полноценного судебного процесса. Очевидно, что это автоматически подстегивает “операционные затраты” до заоблачного уровня.

Что касается возможностей для продавца-пайщика, то они и вовсе жестко ограничены особенностями технического регламента.

Золотой час посредников-консультантов на ProZorro

В целом можно сделать несколько ключевых выводов.

Первое. Рядовой пользователь системы электронных аукционов, которая “построена на принципах семьи ProZorro: то есть все видят все“, в этом “семейном кругу” находится в статусе бедного, далекого родственника. Функционал торгов, чрезвычайно громоздкий, тяжелый и агрессивно-враждебный для обычного пользователя в статусе физлица.

Второе. Чтобы продавать или покупать/арендовать землю и прочее имущество в системе торгов, придется прибегнуть к услугам посредников-консультантов и юристов. В соцсетях, например, в последнее время активно замелькали объявления с рекламой курсов по обучению навыкам сопровождения публичных торгов, проведения и подготовки аукционов и т.д.

Есть и отдельные объявления для инвесторов – от уже обученных и готовых посредников-юристов-консультантов. Покупателям земли готовы предоставить пакет услуг по сопровождению сделок, без стеснения предлагают организацию схем “с правильными людьми” по скупке более 100 га земли и общую географию инвестиционного меню.

Третье, и самое важное. Модель функционирования открывающегося рынка земли и его обслуживающая инфраструктура выписаны и заточены под крупный отечественный и иностранный агробизнес. “Маленький украинец” в этой системе координат – ничтожная, случайно обладающая правом собственности на землю, формальность.

Для рядового гражданина свободный рынок земли заканчивается ровно на первой запятой “техрегламента” и первом условии к любой операции с земельным участком.