Рынок земли: откуда стартуем и где финишируем?
Пакет законов о рынке земли наконец сформировал определенный базис, и Украина готовится к финальному этапу завершения земельной реформы, стартующему 1 июля этого года. Мы решили рассмотреть возможные направления развития событий и подготовили ряд советов для ключевых участников рынка — собственников паев.
Чтобы понимать, какие векторы развития событий будут доминировать, необходимо исследовать сформированный законодательный базис с точки зрения возможностей и ограничений, поведения участников и дальнейших трансформаций земельного рынка.
Так какие векторы развития рынка земли возможны при новом законодательстве?
Вектор 1. Беспредел арендаторов. Принятые к земельному законодательству изменения формируют возможность исключительно для арендаторов скупать землю по цене на их условиях. Для арендаторов не установлены и не существуют ограничения по концентрации земли в аренде или концентрации земли в фактической собственности. Чем больше земли в аренде, тем больше арендатор сможет ее выкупить.
Следовательно, арендаторы будут пытаться скупать землю, формируя первичный «рынок земли», чтобы потом иметь возможность сконцентрированную землю перепродать на вторичном рынке по более высокой цене или продолжать зарабатывать на теперь уже на сто процентов своих наделах.
Вектор 2. Демарш единоличников. С каждым годом все больше собственников земли хотят прекратить арендные отношения и обрабатывать землю единолично. Принятые негативные для собственников земли изменения в земельное законодательство будут увеличивать число желающих прекратить аренду и оживит процесс выхода из арендных отношений. Этому будет способствовать развитие самостоятельного хозяйствования путем участия в товариществах собственников земли, позволяющее увеличить прибыль собственников в 1,5–2,5 раза по сравнению с единоличным хозяйствованием и в 5–10 раз, если сравнивать с прибылью от сдачи земли в аренду.
Объединение единоличников в товарищества и отказ собственников земли от продолжения арендных отношений могут круто развернуть земельную реформу в направлении к самостоятельному хозяйствованию.
Вектор 3. Переосмысление реформы. Положительный пример самостоятельного хозяйствования путем участия в товариществах собственников земли, равно как и негативные примеры концентрации земель у крупных арендаторов сформируют общественный запрос на пересмотр дальнейшего развития реформы и дальнейших законодательных изменений. Поэтому о завершении земельной реформы говорить откровенно рано.
Основанием для определения таких векторов являются законодательные изменения в Земельный кодекс Украины, в частности новые статьи 130, 130-1 и 131.
Статья 130 Земельного кодекса Украины определяет, что землю у собственников земли можно покупать (отчуждать) в количестве 10 тыс. га в «одни руки» гражданам Украины, юридическим лицам Украины, созданным и зарегистрированным согласно законодательству Украины, участниками (акционерами, членами) которых являются только граждане Украины и/или государство, и/или территориальные громады, территориальные громады, государство.
Впрочем, ни государство, ни территориальная громада не могут быть приобретателями прав собственности на земельные участки. Согласно статье 13 Конституции Украины «от имени Украинского народа права собственника осуществляют органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках, определенных этой Конституцией». Поэтому начать следовало бы с переписывания Основного Закона.
Ограничение в 100 га в одни руки будет действовать только до 2024 года — это просто время на «раскачку» и замыливание глаз. Ограничение в 10 тыс. га и происхождение покупателя (только гражданам Украины) решаются одинаково: созданием фиктивных обществ с разными учредителями, которые будут действовать в интересах фактического приобретателя земли, в том числе и иностранца.
Референдум, который может сделать иностранцев приобретателями земли, рассматривать как ограничительный фактор тоже не следует. Референдум может состояться и предоставить иностранцам право быть приобретателями земли, и для этого есть все возможности, а точнее, возможности сформировать такое желание у украинцев — собственников земли. Потому что логика простая: чем больше покупателей, тем выше цена.
Статья 130-1 Земельного кодекса Украины определяет преобладающее право покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения. И речь идет о следующих субъектах:
«а) в первую очередь — лицо, имеющее специальное разрешение на добычу полезных ископаемых общегосударственного значения…»;
«б) во вторую очередь — арендатор земельного участка».
А дополненная частью 3 статья 131 Земельного кодекса устанавливает следующее.
Земельные участки сельскохозяйственного назначения частной собственности:
«а) могут быть отчуждены согласно договору дарения, пожизненного содержания, наследственного договора только в пользу второго из супругов, родственников (детей, родителей, родных (полнородных и неполнородных) братьев и сестер, двоюродных братьев и сестер, деда, бабы, внуков, правнуков, родных дяди и тети, племянницы и племянника, пасынка, падчерицы, отчима, мачехи);
б) без согласия субъекта преобладающего права покупки земельного участка:
…не могут передаваться собственниками в залог;
не могут быть внесены в уставный (составленный) капитал».
То есть без согласия арендатора собственник земли может продать земельный участок только родственнику, что никак не меняет для арендатора статус земельного участка. Да и для чего мужу продавать или дарить участок жене, разве что перед разводом.
Развитие дальнейших событий не предполагает каких-либо выгод для экономики и общества. Не будет никаких популистских выгод и для действующей власти.
Собственники же земли реально верили и верят, что с «открытием рынка земли» они смогут прекращать договор аренды и делать с землей что угодно, — такую мысль с трибуны парламента вселяла действующая власть. Но уже вскоре собственники земли будут разочарованы, как в скором времени упадет и поддержка власти.
Приблизительно 80–90% земли, принадлежащей гражданам, официально находится в аренде. Остальные земли обрабатываются единолично или берутся в аренду без договоров пользования.
Арендатор не даст собственнику земли согласия на ее продажу, а предложенная им низкая цена не будет устраивать собственника земли. Для увеличения предложения цены арендатору необходимо иметь рост прибыльности и кредитный ресурс. Так, банки уже смогут кредитовать арендатора под залог земли, которую он будет выкупать. Поэтому процесс кредитования останется зависимым от прибыльности. Рост прибыльности повышает цену аренды и цену на землю и порождает желание собственников земли прекращать договоры аренды. Банкам неинтересно кредитовать покупку земли. Банкам интересно кредитовать производство, а земля может использоваться в качестве обеспечения возврата кредита на производство. В свою очередь, арендаторы не будут играться в кредит — это финансовая нагрузка на производственную деятельность и повышение риска потерять то, что есть, вместе с новоприобретенной землей. Кредитного земельного чуда не будет.
Земля, свободная от аренды и принадлежащая собственникам, которые обрабатывают ее самостоятельно, под продажу не попадет. Популяризация и развитие самостоятельного хозяйствования или участие в товариществах собственников земли будут снижать стремление собственников к продаже, а арендаторов — к покупке. Чистая прибыль в размере 15–25 тыс. грн с гектара при самостоятельном хозяйствовании будет формировать ценность земли в пределах 300–500 тыс. грн за гектар, — это слишком дорого для арендаторов.
Ограниченность земли и запрет арендатором ее продажи арендодателем сделает невозможным создание даже иллюзии рынка земли. Все, что будет формировать продажу, — это переоформление земли, купленной по «серым» договорам непосредственно арендаторами. И наступление даты 1 июля 2021 года никак не повлияет ни экономически, ни психологически на арендаторов и собственников земли. Мы останемся в видоизмененном моратории на продажу земли. Землю можно продавать только арендаторам, землей пользуются только арендаторы. Движение к коллапсу натолкнется на экономическое, общественное и, как следствие, политическое сопротивление.
Общественная и экономическая необходимость требует уже сейчас менять базис земельных отношения под очевидный вектор развития — развитие самостоятельного хозяйствования собственников или их участие в товариществах собственников. Что, как ни странно, является успешной практикой развитых стран.