Не все сразу. Открытый рынок земли обеспечит приток инвестиций в недвижимость через 3 года
Открытие рынка земли согласно прогнозам экспертов должно было обеспечить приток инвестиций на рынок первичного жилья. Возможность покупать паи и изменять их целевое назначение также позволило прогнозировать для пригородных ЖК бурное развитие. Ощутил ли уже стройрынок плюсы свободной продажи земельных наделов и как будет развиваться ситуация, – узнавала КиевVласть.
В 2021 заметного притока денег от ОСГ в жилье нет
Заметного притока денег от физлиц, инвестирующих свои деньги от продажи ОСГ-наделов в жилье сегодня не регистрируют. Слишком мало времени от открытия прошло, и оценивать результаты пока преждевременно.
К тому же, как отмечает Виктор Забоенко, директор по продажам SAGA Development, с 1 июля рынок сельскохозяйственных земель открылся только для физических лиц, тогда как главные потенциальные покупатели – юридические лица.
“На сегодняшний день мы не заметили влияния рынка земли на продажи жилой недвижимости в Киеве”, – говорит он.
С точки зрения законов экономики, спрос на жилую недвижимость в целом достаточно эластичен.
“Поэтому мгновенного эффекта от вступления в действие закона об открытии рынка земли для сектора жилой недвижимости ожидать не стоит, – уточняет Эдуард Соколовский генеральный директор Stolitsa Group. – Скорее, здесь может идти речь о непрямой корреляции, и на сегодня первые признаки влияния еще не проявились”.
“За первые две декады июля было продано всего лишь 4 тысячи гектаров земли, которая ранее подпадала под мораторий (около 1600 земельных наделов), – уточняет Ольга Момчилович, эксперт по маркетингу недвижимости. – Для сравнения, объем продаж земли, не подпадающей под мораторий, ранее составлял порядка 20 тысяч гектаров в месяц. Поэтому можно сказать, что де-юре рынок открыт, но де-факто он находится в пассивном состоянии”.
Но первые признаки возможной “волны” денег с ОСГ-наделов уже есть.
“Только в августе у нас было семь коллективных (целыми семьями) консультаций на тему – “нужно срочно продать землю за все деньги мира, очень срочно вложиться в новострой, пока еще не сильно подорожало. И не в один, а в несколько. И лучше в Киеве, Одессе и Львове, чтобы и детям квартиры были и с аренды “капало”, – описывает ситуацию Анатолий Топал, управляющий партнер Business Real Group, руководитель Ассоциации профессиональных управителей недвижимостью Украины.
По его словам, аппетиты собственников земли по цене в 5-10 раз превышают реалии рынка.
“И точно знаю, что половина из них уже пару недель как общается с менеджерами отделов продаж в нескольких ЖК киевского региона и Одессы”, – рассказывает эксперт.
Будет ли влиять приток денег с рынка земли на стоимость жилья?
“Мы все же склоняемся к тому, что и в дальнейшем на рост цен на квадратные метры будут влиять, так сказать, классические факторы, – говорят в пресс-службе Cityconsult Development. – Среди них – курс валют, повышение цен на стройматериалы, рост инфляции, снижение ставок по депозитам, развитие рынка ипотечного кредитования”.
Прогноз – позитивный. Через 3-5 лет
Запуск рынка земли окажет прямое влияние на отечественную экономику в целом.
“По оценке экспертов, ВВП Украины в результате открытия рынка купли-продажи земельных участков вырастет на 20-24 млрд долларов США. Через различные мультипликаторы это вызовет увеличение денежной массы в экономике и рост благосостояния экономически активных граждан”, – говорит Эдуард Соколовский. – Как следствие, возрастет платежеспособный спрос населения и на рынке появится больше потенциальных покупателей недвижимости, в том числе и жилой”.
“Ожидаемый чистый приток денег в Украину за счет открытия рынка земли – 10 млрд долларов в ближайшие несколько лет”, – прогнозирует Виктор Забоенко. По его словам, часть этих денег безусловно будет перенаправлена в рынок недвижимости. “А учитывая отсутствие альтернативных возможностей для инвестирования, эта часть может быть весьма значительной. Но это – перспектива ближайших 4-5 лет”, – говорит эксперт.
Ольга Момчилович приводит пример других европейских стран, стоимость земли в первый год после открытия рынка в большинстве случаев растет в пределах 10%, а вот на второй год уже начинается стремительный рост, достигающий 35%.
ФОТО: Динамика средней стоимости гектара земли после открытия в некоторых европейских странах (Румыния, Чехия, Литва, Польша, Болгария, Эстония). Предоставлено Ольгой Момчилович
“Поэтому, учитывая вялую динамику старта продаж земли, а также переоцененные объемы продаж в первый год (ожидалось около 1 млн гектар продаж, но по пересмотренным ожиданиям Минагро продастся не более 200 тысяч гектар), в ближайший год грандиозного притока средств, а соответственно, и роста продаж жилья за счет рынка земли, я бы не ожидала”, – резюмирует Ольга Момчилович.
Вложение в недвижимость – безальтернативно в Украине для обычных людей, это проверенный народом и относительно самый безопасный и выгодный способ сохранить и приумножить деньги. “Такая ситуация уже была, когда в середине нулевых открылся теневой рынок земли – правдами и неправдами начали скупать паи. Тогда ситуацию можно было охарактеризовать двумя предложениями: “Продал паи под Киевом – купил квартиру и БМВ Х5”. И не важно, что через пару лет на этом БМВ Х5 вывозил картошку с огорода, но квартира осталась то!, – вспоминает Анатолий Топал. – Ситуация 2021 и далее, будет, скорей всего, развиваться в том же сценарии, но более качественно”. Так или иначе, деньги с рынка сельхоземель частично придут в недвижимость, что может несколько подогреть рынок, считает эксперт. А вот основные течения и тенденции мы увидим, когда рынок земли заработает нормально, выровняется ценовая политика и аппетиты собственников земли. А это, по прогнозам Анатолия Топала, произойти должно в ближайшие пару лет.
Инвестиции в землю – угроза инвестициям в жилье?
Ближе к открытию рынка земли появились и прогнозы о том, что сектор инвестиций в жилье заметно сократится.
“Падение объемов инвестиционного спроса на рынке жилья прогнозировали на треть, так как появится новый инструмент на инвестиционном рынке с потенциалом прироста до 40% за первые три года, когда рынок откроется для юрлиц”, – рассказывает Анна Лаевская, коммерческий директор компании “Интергал-Буд”.
Но сейчас, по данным эксперта, в “Интергал-Буде” не наблюдают падения интереса к доходной недвижимости.
“Наоборот, видим стабильный прирост числа новых инвесторов на фоне растущей инфляции и низких ставок по депозитам, – говорит Анна Лаевская. – Во-первых, инвестиции в рынок земли также вызывают у украинцев опасения. Они связаны с рисками рейдерских атак, ограничениями в реформе, когда рынок, так скажем, открыт наполовину и не все категории возможных покупателей на нем на данный момент присутствуют. Во-вторых, доходность стратегии перепродажи в ликвидных проектах на данный момент с учетом роста себестоимости и цены квадрата предлагает инвестору выгодные условия, где он вполне может рассчитывать на 25-30% за цикл проекта (1,5-2 года) в сегменте комфорт+ и от 35% и выше в бизнес-сегменте”. А если правильно выбрать объект, опираясь на его качественные характеристики (локацию, концепцию, инфраструктуру, пространственное зонирование, благоустройство и квартирографию) и четкие запросы платежеспособного спроса, то доходность может быть выше.
Рынок земли, по ее словам, — это лишь еще одно направление инвестиций в стране с ограниченным потенциалом выбора инструментов. Здесь также присутствуют свои ограничения и нюансы, которые предстоит преодолевать.
“К слову, на данный момент средняя цена 1 га земли меньше на 33% ранее заявленной Министерством аграрной политики цифры в 40 тыс. грн/га и составляет порядка 26,8 тыс. грн/га. Как будет развиваться ситуация, покажет время”, – уточняет эксперт.
Конечно, потенциальная угроза у рынка первичной недвижимости, как у инструмента инвестирования, существенно потерять в продажах за счет появления на рынке конкурирующего инструмента – ленд-девелопмента, по мнению Ольги Момчилович, существует.
Инструмент ленд-девелопмента, по ее данным, сулит доходность от 5-7% годовых при передаче земли в управление и до 40% годовых в валюте при продаже актива.
“Этот инструмент, в первую очередь, предложат крупные агрохолдинги, имеющие колоссальный опыт в вопросах оценки стоимости земельных участков, их качества, цены аренды, прибыльности сельхозпроизводства на этих участках и т.д., – предполагает она. – И все эти знания будут направлены на предоставление физлицам услуг по управлению землей, как активом. Напомню, что именно инвестиционный спрос на рынке первички составляет до 30%”.
В ближайшее время эксперт не ожидает оттока инвест-средств с рынка “первички” за счет ленд-девелоперов, ведь им предстоит провести серьезную образовательно-разъяснительную деятельность среди потенциальных инвесторов, прежде чем претендовать на инвестиции, которые граждане уже годами привыкли вкладывать в недвижимость, как самый надежный актив.
Не стоит опасаться оттока денег и надежным компаниям-девелоперам, хотя с открытием рынка земли в Украине зарождается новый инструмент для инвестирования.
“Если до недавнего времени жилая недвижимость была одним из немногих объектов вложения свободных денежных средств, то теперь у профессиональных инвесторов появится еще один действенный инструмент”, – поясняет Эдуард Сокловский. На взгляд эксперта, этот инструмент достаточно привлекателен и характеризуется более низкими рисками для инвесторов, в сравнении с деривативами. Соответственно, в будущем можно будет ожидать отток с рынка недвижимости определенного инвестиционного потенциала. Однако, как подчеркивает Эдуард Соколовский, этот отток не затронет крупных застройщиков, которые имеют в своих портфелях масштабные проекты, рассчитанные на долгосрочную перспективу в 3-5 лет, и надежную деловую репутацию.
Влияние на развитие жилых проектов на землях ОСГ
С открытием земельного рынка также некоторые эксперты предполагали, что девелоперы активно обратятся к “паям”.
“Поскольку закон о “рынке земли” касается в первую очередь земель сельхозназначения и их оборота, потенциально открытый земельный рынок может повлиять исключительно на участки под строительство коттеджных городков, и то в отдаленной перспективе (в первую очередь будет идти скупка именно земель сельхозназначения и перепродажа больших пакетов, ранее сформированных “Land banks”, – комментирует Максим Гончарук, директор по партнерству и инвестициям группы компаний DIM.
Будут ли девелоперы активно скупать ОСГ-участки менять их целевое назначение? Максим Гончарук считает, что теоретически такое развитие событий не исключено, но крайне маловероятно. “Земли сельхоз назначения – это участки, расположенные в отдаленных местах, особенно по отношению к столице. Кроме того, сам закон содержит целый ряд ограничений для новых владельцев, касающихся “изменения целевого назначения”, – поясняет эксперт. Так что, в теории, по его мнению, возможны подобные операции с землями “рекреационного назначения”, но это снова-таки вопрос исключительно загородной недвижимости, либо же застройки в городах-спутниках (Бровары, Борисполь, Вышгород, Вишневое и т.д.).
“Рынок сельскохозяйственных земель, конечно, будет интересен девелоперам, – уточняют в пресс-службе Cityconsult Development, – Однако, не в глобальном масштабе. Для застройки интересны отдельные земельные участки рядом с крупными городами и их пригородами, вблизи развитых транспортных магистралей”.
По словам Эдуарда Соколовского у большинства девелоперов, если речь идет о крупных игроках рынка, уже есть определенный пул земельных участков под застройку.
“Эти земельные участки уже заложены в портфель проектов и юридически оформлены. Поэтому в ближайшие 2-3 года, если говорить о масштабных проектах, – крупные застройщики вряд ли будут ощущать дефицит стройплощадок. Соответственно, земли сельскохозяйственного назначения вряд ли будут представлять для них существенный интерес” – прогнозирует гендиректор Stolitsa Group.
Гипотетически, допускает эксперт, в перспективе подобные участки могут быть интересны девелоперам, планирующим включение в свои портфели новых мегапроектов, которые требуют под свою реализацию наличия большого участка земли – свыше 100 га. Это может быть масштабный жилой микрорайон или, например, крупные логистические комплексы или промышленные объекты.
“Но при этом нужно иметь в виду, что таких мегапроектов в пределах всей Украины – считанные единицы, – говорит Эдуард Соколовский. – Поэтому пока такие случаи можно рассматривать сугубо в теоретической плоскости. Пока мне видится маловероятным, что в ближайшие несколько лет может проявиться какой-либо реальный эффект от использования земли сельхозназначения под застройку”.
Виктор Забоенко допускает, что в пригородах такой сценарий приобретения участков под застройку все же возможен, но его реализация будет зависеть от того, насколько конкурентной будет цена, предлагаемая девелоперами по сравнению с тем, что предложат за те же участки агрохолдинги. “Девелоперы, которые захотят строить на сельскохозяйственных участках, столкнутся с проблемой полного отсутствия сетей и инфраструктуры – большая часть земель сельскохозяйственного назначения находится за пределами населенных пунктов. При этом в пределах населенных пунктов все еще достаточно земельных участков для строительства, – говорит он. – Если говорить о Киеве и крупных городах, то здесь все еще много промышленных и других заброшенных участков с развитой инфраструктурой и значительно более высоким инвестиционным потенциалом. Еще минимум лет 30 развивать такие участки будет выгоднее, чем строить на землях сельскохозяйственного назначения”.
Помимо этого, изменение целевого назначения участка — кропотливый и трудоемкий процесс, он сопряжен с множеством юридических и репутационных рисков для девелопера.
“Напомню, что земельное законодательство четко делит земли на категории: земли жилой и общественной застройки; сельскохозяйственные земли; природно-заповедного и другого природоохранного назначения; рекреационного назначения; оздоровительного назначения; историко-культурного назначения; лесохозяйственного назначения; водного фонда; промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения. Раньше это порождало очень много коррупционных схем. Сегодня же Закон № 711-IX от 17.06.2020 позволяет менять функциональное назначения территорий без разрывания права собственности или права пользования земельным участком, что крайне важно”, – поясняет Анна Лаевская.
Чтобы процесс смены целевого назначения участка проходил в правовом и понятном ключе, не порождал домыслов и пересудов, акцентирует Анна Лаевская, населенным пунктам нужны новые генеральные планы и мастер-планы с учетом новых функциональных особенностей их развития. Градостроительная документация должна создаваться в интересах города, а не вопреки им или с целью наживы отдельных финансовых групп и лиц.
“Важно, чтобы у девелоперов была возможность беспрепятственно, честно и открыто менять целевое назначение, использовать участки для развития качественных современных жилых проектов в пригороде. Тогда и серых схем с землей, о которых все говорят, станет меньше, и риски долгостроев и недостроев поубавятся в разы”, – резюмирут специалист.
Девелопера, как отмечают в Cityconsult Development, интересует земля с быстрым входом в проект, поэтому когда инвесторы, покупающие землю с целевым ОСГ будут брать на себя обязательства по легализации земли доля жилое строительство, тогда этот рынок будет интересен. “Но и здесь следует учитывать, что сельскохозяйственных земель в непосредственной близости к Киеву совсем мало, в пригороде столицы больше – около 15 000 га. Согласно опросу Mind.ua, только 10% землевладельцев готовы продавать свои земли. На основании этого можно говорить сейчас о не существенном влиянии открытого земельного рынка на рост рынка жилья”, – резюмируют в пресс-службе компании.
Впрочем, как резонно отметила Ольга Момчилович, выход юридических лиц на рынок земли предусмотрен только в 2024 году. Пока невозможно даже оформление земли на ФЛП, только на физлицо. При этом физлицо обязано подтвердить источник средств, а также уплату налогов с этих средств. “В дальнейшей перспективе с учетом тенденции к популяризации коттеджного строительства, возможно, застройщики и будут рассматривать для себя участки сельхоз назначения, но всё будет зависеть от баланса ожидаемой доходности проекта и необходимого количества усилий, а также бюджетов для осуществления смены назначения земли под строительство”, – говорит она.
Итак, в перспективе выхода девелоперов как покупателей ОСГ-земель, слишком много условий.
“Если государство закроет коррупционную схему по изменению целевого назначения. Если не возникнет новая коррупционная схема. Если схема, предложенная, в рамках регулирования рынка покупки земель сельхозназначения, будет рабочей и эффективной, то девелоперы смогут развит несколько эффективных и масштабных проектов уже в ближайшее время, – резюмирует Анатолий Топал. – Но еще останется главный вопрос – коммуникации и инфраструктура. И если вопросы инфраструктуры будут решены в рамках развития проектов, то по коммуникациям монополисты руки “выкрутят по полной”.
Так или иначе, выгоду или потери при приобретении ОСГ-участков под застройку решит рынок. Как отмечает Анатолий Топал, в ближайших пригородах крупных городов – Киева, Львова, Одессы, Днепра, Харькова и т.д., есть целые пулы земельных участков сельхозназначения, которые эффективней использовать под строительные проекты, чем использовать по прямому назначению, под сельское хозяйство.