100 гектарів сільгоспземлі в одні руки: як обійти обмеження

З липня в українців з’явився новий інструмент для інвестування — сільгоспземля. Але купувати її можна з обмеженнями — не більше 100 га в одні руки. «Мінфін» дізнавався, чи можна обійти цей ліміт та як це зробити.

Без ажіотажу

Ринок сільгоспземлі стартував 1 липня. Багато хто прогнозував, що після 20-річного мораторію на продаж землі власники паїв одразу ж кинуться їх продавати. Майбутні обсяги продажів оцінювали на рівні 40 тис. га в місяць. Проте ажіотажу не відбулося.

За чотири місяці, як повідомляє Мінагрополітики, зареєстровано 36,5 тис. угод. Загальна площа земельних ділянок за ними сягає 90,5 га. Це всього 0,28% від загальної площі зареєстрованих земельних ділянок сільськогосподарського призначення (32,1 млн га за даними Держгеокадастру).

Стримуючі фактори

Як розповів на конференції «Жити на відсотки» адвокат, старший партнер Totum LF Богдан Яськів, попит на землю є. Але охочих її купити значно більше, ніж бажаючих продати.

Основна маса продавців зараз — це ті, кому терміново потрібні гроші. Більшість власників паїв тільки придивляються до ринку, вивчають ціни, враховують прогнози і вирішують, чи є сенс продавати.

Ще одна причина, через яку буксує ринок, — низка жорстких обмежень. Закон забороняє купувати землю нерезидентам, а українці можуть придбати не більше 100 га в одні руки. З першим нічого не вдієш, а ось друге обмеження можна обійти.

3 способи купити понад 100 га сільгоспземлі

Українці зможуть консолідувати землю в розмірі 10 тис га лише з 1 січня 2024 року. Але якщо є бажання інвестувати більш масштабно вже зараз, експерти пропонують декілька рішень.

«Їх наразі небагато — всього три — і наскільки вони ефективні теж рано судити, оскільки ринок землі тільки-но відкрили, і судової практики, як такої, ще немає», — розповів Богдан Яськів.

Спосіб № 1.
Оформлення права власності на землю на родичів та «дружніх» громадян України

Важливо, щоб особи, на яких оформлюється ділянка, могли документально підтвердити джерела походження коштів чи інших активів, за рахунок яких купується земля.

Спосіб № 2.
Отримання землі в іпотеку

Іпотека може використовуватися для обходу ліміту у 100 га, оскільки розглядається не як спосіб набуття права власності, а як інструмент забезпечення виконання зобов’язання. Відповідно, якщо інвестор дає в борг гроші під заставу земельної ділянки, вона не належить йому на праві власності.

Інвестор концентрує право іпотеки і може пізніше, скажімо, у 2024 році, коли ринок стане більш ліберальним, «схлопнути» зобов’язання через звернення стягнення і сконцентрувати у своїх руках більшу кількість землі.

На практиці це працює так: сторони підписують позику чи кредитний договір під іпотеку земельної ділянки і, наприклад, до 2024 року встановлюють строк погашення зобов’язань. При цьому ціна землі суттєво завищується, а за непогашення боргу передбачаються штрафні санкції.

«Це робиться для того, щоб власник паю згодом, коли гектар подорожчає, не вирішив повернути кредитні кошти інвестору, а товар продати комусь іншому за вищою ціною. Йому має бути вигідніше просто підписати іпотечне застереження і перереєструвати землю на кредитора», — пояснив Богдан Яськів.

Ризики інвестора при використанні інструменту іпотеки мінімальні. Вони можуть виникнути хіба у тому випадку, якщо земля «вистрелить» в ціні на 100−200%. Але якщо зростання вартості га не перевищуватиме 60%, то, за словами Богдана Яськіва, інструмент іпотеки буде дуже ефективний для збереження і концентрації земель.

Спосіб № 3.
Банківське кредитування під заставу сільськогосподарської землі

Цей інструмент найбільш складний. Він працює таким чином: підписується кредитний договір, банк видає кредит й бере під заставу певну земельну ділянку. Кредитний договір, наприклад, укладається на рік — у 2023 році позичальник має повернути кошти. Але кредит не повертається, відтак підписується іпотечне застереження, і банк стає власником цієї земельної ділянки, однак протягом 2 років мусить її продати.

«Коли підійде граничний час, банк може провести торги і продати цю земельну ділянку афілійованим особам», — прокоментував адвокат, старший партнер Totum LF.

Що буде, якщо перевищити ліміт

Перевищення допустимого ліміту по концентрації земель закон не допускає. Купівля «зайвого» гектара буде одразу блокуватися. Перед кожною угодою, завдяки взаємообміну інформацією з Державним земельним кадастром, нотаріуси перевіряють, чи є у набувача можливість придбати ту чи іншу кількість землі.

Якщо у нього у власності вже є 100 га, то посвідчувати угоди на 101-ий га нотаріус не буде.

«Якщо все ж таки нотаріус щось не побачить і такий договір буде посвідчений, то закон передбачає конфіскацію земельної ділянки через суд. Але, швидше за все, це буде слабкий механізм реагування з боку держави на перевищення ліміту. Насправді, в момент, коли виникне така загроза, особа зможе продати „надлишкові“ гектари», — припустив Яськів.

Наскільки позови про конфіскацію земельних ділянок будуть поширені, сказати важко. Втім, багато хто готовий ризикувати. І не дивно, адже інвестиції у землю того вартують.

Переваги інвестицій в землю

1. Доступна ціна. Середня вартість 1 га землі по регіонах коливається від $1200 до $2200. За європейськими мірками це дуже мало. Але різкого зростання цін наразі не очікується, принаймні, до 2024 року.
   «Однак з моменту, коли ринок стане більш ліберальним, а саме: коли до ринку приєднаються юридичні особи і можна буде концентрувати до 10 тис. га в одних руках, вартість 1 га зросте порядку на 50−60%», — спрогнозував адвокат, старший партнер Totum LF.
2. Недооцінений актив. Якщо розглядати пай як інвестиційний інструмент, то перше, на чому можна заробити, — це оренда. Ціна оренди 1 га земельної ділянки у вигідних локаціях по регіонах коливається від $120 до $170.
   «Період окупності землі — 10−12 років. Якщо мати у власності ділянку землі, здавати її в оренду плюс розраховувати на збільшення її вартості, інвестиція виглядає більш ніж привабливо», — підкреслив експерт.
3. Ліквідний об’єкт. Існує декілька варіантів використання землі для отримання доходу. «По-перше, земля може виступати базовим активом для девелопменту. По-друге, вона є засобом виробництва в аграрній сфері», — деталізував експерт.
4. Висока капіталізація. Особливої уваги у цьому контексті заслуговує земля для містобудівних потреб. «На сьогодні ціна земельної ділянки оцінюється у 12−18% від вартості площі об’єктів, які можуть бути на ній побудовані. Іншими словами, це досить потужний інструмент для інвестицій», — зауважив Богдан Яськів.
5. Спекулятивний товар. Є інвестори, які готові сьогодні купувати паї за $1,5 тис. і чекати її подорожчання до $2−2,5 тис., щоб продавати.