Рынок земли в Украине: что будет со стоимостью земельных участков и вопросы, требующие решения.
Рынок земли начал свою работу 1 июля 2021 года, и таким образом был снят мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения
Со старта рынка земли прошло два месяца. Какие тенденции более четко определяются, а какие вопросы еще предстоит решить? Своими мыслями с порталом “Комментарии” поделился заместитель председателя Всеукраинской Аграрной Рады (ВАР) Денис Марчук.
Заместитель председателя ВАР отмечает, что рынок земли стартовал без ажиотажа — в первый месяц было оформлено чуть более 2900 сделок, что было ожидаемо и прогнозируемо. Ведь за время существования моратория на продажу сформировался довольно мощный рынок аренды земель. Владельцы паев прекрасно понимают преимущества сдачи земель в аренду: это и наличные от арендатора, и выплаты в натуральной форме, когда они получают зерно. И хотя в течение августа количество проданной земли, по данным Минагро, увеличилось втрое, это не те объемы, которые свидетельствуют об ажиотаже на рынке, а скорее о его последовательном развитии и движении. Скорее наоборот: сейчас землю продают те, кому больше нужны средства, или те, кто раньше договорился с арендатором о продаже, и теперь появилась возможность оформить сделку купли-продажи (ранее в основном оформлялись сделки эмфитевзиса — долгосрочной аренды земли). Подобная ситуация, по словам Дениса Марчука, объясняется еще и тем, что сейчас цена на земли с / х назначения невысока:
“Она колеблется от 1000 до 1500 долларов за 1 га, в зависимости от региона. Стоимость земли не может быть ниже ее нормативно-денежной оценки, которая определяется землеустроительными организациями, и в каждом регионе разная, поскольку зависит от ряда факторов — плодородия почвы, количества осадков и т.д. Далее размер цены диктует уже рынок. Но, повторюсь, сейчас в Украине цена на землю еще слишком низкая, и я не советовал бы владельцам ее продавать”. Эксперт считает, что значительно увеличиться стоимость земли может с начала 2024 года, когда на рынок выйдут юридические лица. Ведь сейчас действуют ограничения на покупку земель с / х назначения — покупать имеют право только физические лица — граждане Украины, и не более 100 га в одни руки. За превышение лимита, они обязаны землю отчуждать. Понятно, что у компаний, которым разрешено покупать до 10 тыс. га земли, значительные финансовые возможности. Поэтому с их приходом на рынок следует ожидать более привлекательных предложений. В целом Денис Марчук прогнозирует стабильное и медленное развитие рынка земли до 2024 года с одновременным ростом стоимости аренды. “Однако, владельцы паев также должны выполнить свое “домашнее задание”, чтобы в случае продажи земельных участков они могли сделать это без проблем. Во-первых, до сих пор многие граждане имеют сертификаты на право земельного пая старого образца, где указаны кадастровые номера земельного участка. Это нужно исправить — присвоить кадастровый номер, участок должен отображаться в Государственном земельном кадастре, а право на ее владение — в Реестре прав на недвижимое имущество. Также в Украине немало невостребованных земельных паев, когда, например, люди, получившие землю в наследство, не оформили право собственности на нее. Если этого не сделать, они потеряют свой земельный участок и, соответственно, не смогут егое продать в будущем”, — продолжает заместитель председателя ВАР. Вместе с тем, отмечает Денис Марчук, переходный период в запуске рынка земли, на установлении которого настаивала Всеукраинская Аграрная Рада, показал те проблемные вопросы, требующие исправления. Так, со стартом рынка земли стало понятно, что лишь небольшая доля нотариусов могла оформлять договоры купли-продажи, поскольку имела доступ в Государственный земельный кадастр. Это важно, поскольку в обязанности нотариусов входит проверять количество земли, что находится в собственности лица, которое хочет ее купить, и сделать это можно только через ГЗК. Сейчас проблема практически решилась — доступ по упрощенной процедуре получают все желающие нотариусы. Вместе с тем сама процедура оформления договора купли-продажи остается долговременной — по несколько часов — и дорогой. И в этом направлении, утверждает эксперт, нужно еще работать. Еще одним проблемным вопросом, который требует решения, Денис Марчук называет оценку земли Фондом госимущества, в результате которой ее стоимость в разы больше от нормативно-денежной оценки. Соответственно, налоги после такой оценки растут в несколько раз, и это является дополнительным отягчающих фактором, который ложится на плечи агропроизводителя. “Также остается решить вопрос налогообложения сделок по переуступке преимущественного права, на котором настаивает Государственная налоговая служба. Закон об обороте земель с / х назначения предусматривает, что арендатор земельного участка имеет преимущественное право на ее покупку. Однако, он может передать свое право другому лицу и в ряде случаев, известных нам. Вво время оформления передачи такого права, требуется уплата налога, что, по нашему мнению, недопустимо: подобные операции не должны облагаться налогом. Сейчас все эти проблемные вопросы обсуждаются в рамках Земельного штаба, инициированного Минагро. Надеемся все они будут решены быстрее “, — резюмировал заместитель председателя ВАР.